El 17 de octubre se publicó en el BO la ley 27737 que modifica el Código Civil y Comercial unificado, en lo que refiere a los alquileres, vamos a hacer una recorrida por sus artículos teniendo en cuenta que si bien está vigente, faltan reglamentar algunos de los puntos que contiene. Establece no solo pautas contractuales, de su articulado surgen incentivos tributarios para locadores y locatarios.
Los contratos de alquiler sin importar su destino, deberán tener un plazo mínimo de duración de 3 años, obviamente se excluye de esta condición los enumerados en el Art.1.199, es decir, los destinados a sede de embajada; la habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, u otro fin temporario en interés del locatario, los de guarda de cosas; las locaciones de puestos en mercados o ferias y los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Se establecen los lineamientos para la resolución anticipada definiendo los plazos de preaviso que deberán ser de 1 (un) mes y las indemnizaciones a abonar, que según se opte el primer año ascenderían a 1 ½ (uno y medio) meses de valor de locación o a 1 (un)mes si ya ha transcurrido ese plazo. Hay una salvedad, si es un contrato con destino vivienda, se podría dar el preaviso con 3 o más meses de antelación y si ya hubieran transcurridos los 6 meses de contrato, no habría que abonar indemnización alguna.
No puedo dejar de comentar que por ley el precio del alquiler debe fijarse como valor único, en moneda nacional, y por períodos mensuales, sobre el cual podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes y por intervalos no inferiores a seis (6) meses y que los ajustes deberán efectuarse utilizando un coeficiente conformado por la menor variación que surja de comparar el promedio del 0,9 de la variación del Coeficiente de Variación Salarial (CVS), publicado por el INDEC y la variación del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), publicado por el Banco Central de la República Argentina.
Vamos a destinar un tiempo de lectura a los incentivos fiscales que dije anteriormente nos trae la nueva norma que aún no se encuentran reglamentados.
Si el locador es MONOTRIBUTISTA, recordemos que cada unidad destinada a locación, se consideraba una unidad de explotación y se podía tener hasta 3, para mantenerse en dicho régimen. Ahora cuando el destino de los inmuebles es la locación, sin importar el objeto del contrato ya sea comercial o vivienda, se considerarán los mismos como una sola unidad de explotación. Adicionalmente se establece que si se alquilan hasta 2 inmuebles, se estará exento del pago del monotributo por dicha actividad. Recuerdo que ya estaba exceptuado el ingreso del componente previsional cuando la actividad era la locación de inmuebles para dichos sujetos.
Además del régimen simplificado Monotributo, está la opción del régimen general , lo que conocemos como el sujeto Responsable Inscripto. Dicho contribuyente es sujeto obligado al pago del impuesto a las ganancias, en su caso podrá computar como deducción, el diez por ciento (10%) del monto total anual de alquileres , si el contrato es con destino casa habitación. Esto aplica tanto para el locatario/a como la locadora/o. La norma no aclara si se refiere a lo devengado o percibido, esperemos que se defina.
Mas allá de la condición de sujeto inscripto en régimen general o simplificado, se podría estar obligados a declarar en el impuesto a los bienes personales, en este caso es importante tener en cuenta que los inmuebles destinados a locación para casa-habitación, estarán exentos de dicho impuesto, cuando los contratos se encuentren debidamente registrados – ya lo hablamos hace un tiempo el RECEL-, y el valor de cada uno de ellos sea igual o inferior hoy a $ 30.000.000.
Y que ocurre con el impuesto a los débitos y créditos bancarios, estarán exentas las acreditaciones que se den en la caja de ahorro o en cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, exigiendo la condición de estar los contratos debidamente registrados. Esperamos saber pronto como se instrumentará la apertura de dichas cuentas.
Si bien las provincias y la Ciudad Autónoma de Bs As fueron invitadas a sumarse con más propuestas, en Córdoba por ejemplo, están exento de IIBB los ingresos por locación de inmuebles con destino a vivienda; en CABA la ley 6642, del 23 de mayo, exime del pago del impuesto sobre los ingresos brutos, los ingresos por el alquiler de hasta tres unidades de vivienda y siempre que no se supere, para cada inmueble, los $ 220.000 mensuales y la Ley 6640 hace lo propio con el pago de la tasa de Alumbrado, Barrido y Limpieza y del impuesto inmobiliario a los responsables de bienes inmuebles que cumplan con determinados requisitos y en Pcia. de Buenos Aires, están exentos de ingresos brutos los ingresos correspondientes a la locación de hasta un inmueble destinado a vivienda, siempre que no superen el monto hoy de $ 92.188 mensual siempre que el locador no sea sociedad o empresa; gravando a tasa del 0% en lo que refiere al impuesto a los sellos, a los contratos de locación o sublocación de inmuebles destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, cuya valuación fiscal no supere en 2023 los $ 1.731.600.
Quedan algunas dudas en el camino, la ley ya está vigente desde el día siguiente a su publicación, veremos cómo será su implementación.
Cont. Púb. Mirian Roldán
Noviembre 2.023
