Comentario a la reforma legislativa en materia de locaciones. – Por Dr. Enrique Luis Abatti (h)
Finalmente, luego de una puja sobre la materia legislativa que sería tratada durante estas sesiones “especiales por COVID-19” que está celebrando el Congreso Nacional, se logró incluir a la reforma del Código Civil y Comercial (CCyC) en materia de locaciones.
Panorama del mercado inmobiliario para entender el contexto:
Tal vez el artículo que tomó mayor trascendencia dentro del conjunto de normas promulgado el pasado 11-6-2020, es el del límite que se fijó al ajuste de los alquileres con destino habitacional.
Lamentablemente, medidas de este tipo provoca justamente que el pequeño inversionista (a quien pertenece la gran masa de inmuebles destinados a alquiler), mire hacia otro lado, a inversiones más rentables o en las cuales el Estado se inmiscuya menos.
Vale la pena aclarar, a efectos de comprender de qué vienen estas modificaciones al novel articulado del CCyC que entró en vigencia el 1-8-2015, que lo que se persigue es intentar equilibrar la relación entre el locador y el locatario, ello porque el mentor de esta nueva normativa y los legisladores que la aprobaron, parten de la base de que existe una (presunta) asimetría, una desigualdad en dicha relación.
La supuesta desigualdad parte de una ficción, de una idea plantada en el subconsciente de gran parte de la población que parte de la premisa de que quien es propietario de un inmueble se encuentra un escalón más arriba, que se encuentra ajeno a la realidad del país y que no entiende las vicisitudes económicas que viven los inquilinos, mientras que quien es inquilino goza de menos derechos por el solo hecho de no ser propietario del inmueble que arrienda.
Lo que no vio o no quiso ver el legislador es que no existe tal asimetría, puesto que por lo general el locador tiene en su cabeza numerosos gastos e impuestos que tornan al arrendamiento en un negocio magramente rentable, ello en virtud de que el valor intrínseco de la cosa es muy alto en función a su rentabilidad –ganancia que le genera- y, si a ello le sumamos una intromisión estatal en la fijación de valores, se generará el efecto inverso al que se buscaba, que es beneficiar al inquilino impidiendo que los locadores no cobren los alquileres (supuestamente abusivos).
En rigor de verdad, el valor de los alquileres son un reflejo de la economía y la incapacidad de nuestros gobernantes de manejar la inflación.
De hecho, al locador no le sirve un inmueble desocupado ya que lo único que hace es generarle gastos, razón por la cual, hay estadísticas que indican que, en los últimos años, en términos porcentuales, los alquileres aumentaron por debajo de la inflación, debido a que si el propietario hubiese incrementado el alquiler en la misma proporción de lo hizo la inflación, habría un altísimo índice de morosidad, lo que no ocurre. Ello da la pauta que el locador no es el personaje usurario que juega con la necesidad de la gente, aunque tampoco vamos a negar que existen excepciones.
El mercado inmobiliario de alquileres debe regirse por la libertad de oferta y demanda, como ocurrió en las últimas décadas.
Es importante comprender, a efectos de despejar esa creencia de que el locador es un usurero, que la mayor concentración de propiedades no se encuentra en manos de grandes empresarios o propietarios de inmuebles, sino que pertenecen a particulares que heredaron o lograron adquirir con el fruto de años de trabajo alguna propiedad que destina a arrendamiento, con el objeto de generar un plus en sus ingresos o en el peor de los casos, apuntalar su magra jubilación. Muchos de esos inmuebles fueron adquiridos en inversiones inmobiliarias, pagando con esfuerzo cuotas, con la idea de tener una inversión segura como son los ladrillos y a la vez que le genere una pequeña renta.
Por otro lado, cabe mencionar que, sea por error u olvido de los legisladores, los alquileres que no tienen destino habitacional no sufrieron la intromisión estatal en la fijación del precio, todo lo contrario, se vieron beneficiados porque también respecto de ellos se levantó la prohibición legal que existía hasta el momento por imperio de los arts. 7 y 10 de la Ley N° 23.928 y sus modificatorias.
Finalmente, estas modificaciones trajeron novedades muy positivas como la reforma al art. 75 CCyC que permite constituir en los contratos un domicilio electrónico donde serán válidas las notificaciones, o bien la elevación a tres (3) años el plazo mínimo de locacion.
Análisis de la nueva normativa:
Ahora bien, pasaremos a analizar las modificaciones introducidas al Código Civil y Comercial, encontrándose la mayoría de ellas en el Capítulo de las Locaciones. Resaltado en negrita se encuentra el texto modificado de cada artículo:
TÍTULO I
ARTÍCULO 1º.- Sustitúyase el artículo 75 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y obligaciones que de él emanan. Podrán además constituir un domicilio electrónico en el cual se tendrán por válidas y vinculantes las notificaciones que se cursaren al mismo, siendo plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o comunicaciones que allí se practiquen.”.
Comentario: La inclusión de la posibilidad de que los contratantes puedan constituir un domicilio electrónico en el cual sean válidas y vinculantes las notificaciones era una cuestión pendiente en el Código Civil y Comercial, y que inexplicablemente -por la época en que fue redactado- no la trajo.
Por su parte, el aislamiento preventivo, social y obligatorio dispuesto por el DNU 297/2020 dejó en evidencia la necesidad de contar con una vía alternativa de comunicación que tenga todos los efectos de las notificaciones fehacientes “tradicionales”, y su recepción legislativa a través de esta reforma, fue el paso apropiado.
ARTÍCULO 2º.- Sustitúyase el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler. El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución de la tenencia del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas abonado, o bien el locador podrá retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, presentará las constancias al locador, quien deberá restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) el pago de valor llave o equivalentes; y
d) la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original”.
Comentario: Esta norma solo es aplicable para locaciones con destino habitacional. Se mantiene la prohibición de requerir al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un (1) mes de locación. Como novedad se prohíbe que el depositó en garantía o las sumas que hagan de tal, sean superiores al valor del primer mes de alquiler, independientemente de la cantidad de años pactados como plazo contractual. Seguidamente el inciso impone al locador que a la finalización del contrato devuelva actualizado dicho importe en la misma proporción en que se incrementó el alquiler, es decir, que el locador actualice las sumas entregadas en concepto de depósito de garantía en la misma proporción que se actualizó el alquiler.
Esta norma -de orden público- viene a desnaturalizar la figura legal del depósito, convirtiéndolo más en una suerte de plazo fijo en favor del inquilino. Comprendemos que el inquilino se ve perjudicado por el hecho de tener inmovilizada durante el tiempo que dure el contrato las sumas entregadas en concepto de depósito de garantía, pero ello es producto del flagelo de la inflación del cual también es víctima el locador, y no puede ponerse sobre su espalda la responsabilidad de mantener actualizado de su propio peculio el depósito en garantía, ello porque no es una entidad financiera que tiene los medio y los mecanismos para invertir dicho dinero.
Es más, si el locador decidiese ponerlo en un plazo fijo en una entidad bancaria, correría con los impuestos correspondientes.
De hecho, ese monto que –por imperio legal- no se le puede requerir al locatario que lo actualice anualmente de acuerdo al alquiler vigente, también sufre una desvalorización para el locador viéndose afectada su garantía de cobro de eventuales incumplimientos de su inquilino.
Por otro lado, es positiva la obligación del locador de tener que restituir las sumas dadas en depósito en garantía al momento en que recupera la tenencia del inmueble, habilitándolo para retener el monto necesario para el supuesto que existan deudas, evitándose así abusos por parte de la parte locadora.
Por lo demás, es de toda lógica el inmediato recupero de esas sumas por parte del locatario, toda vez que, si éste debe comenzar una nueva relación locativa, precisará de una importante suma dineraria para arrendar otro inmueble (un mes de alquiler, depósito en garantía, gastos de mudanza y comisiones de inmobiliaria y gastos varios).
Posible solución:
Puede ocurrir que como alternativa las partes pacten que se entregue moneda extranjera como depósito en garantía, que de acuerdo al art. 765 CCyC es una “cosa”, convirtiéndose el mismo en un “depósito regular”, regido por el art. 1356 CCyC, por lo que la cosa (moneda extranjera) no sufre la “depreciación” de la moneda de curso legal, atento que no –como dijimos- se trata de una cosa que, por lo demás, es susceptible de apreciación pecuniaria.
Otra forma será que dicho depósito sea “reforzado” por el fiador o un tercero que a modo de garantía deja una suma de dinero o una cosa (moneda extranjera), pudiendo constituirse depósitos equivalentes a dos o más meses de alquiler.
En el inc. “c” del articulo en análisis se mantiene vigente la prohibición de pago de valor llave, lo que es de toda lógica puesto que no se trata de locación con destino comercial.
En la parte final del artículo, se prohíbe la firma de pagarés u otro documento que no forme parte del contrato original. La finalidad es clara y busca evitar los incrementos de alquileres por fuera del contrato (vulgarmente denominados “en negro”), pero en la práctica será difícil erradicar, ya que nada impediría que un tercero ajeno a la relación contractual locativa suscriba contratos de mutuo garantizados con pagarés, con otro tercero personero del locador (Abatti – Rocca (h) Manual de Alquileres, pág. 138)
ARTÍCULO 3°.- Sustitúyase el artículo 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación, por el siguiente:
“Artículo 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considerará celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto los casos del artículo 1199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.”
Comentario: Se incrementó a tres (3) años el plazo mínimo de la locación y, al igual que la versión anterior del artículo, se aplica a todo destino.
Entendemos que se trata de una buena iniciativa del legislador, ya que resulta beneficioso para ambas partes y garantiza estabilidad al inquilino, librándolo de posibles abusos del locador quien sabiendo los gastos en los que incurre el locatario cada vez que tiene que buscar una nueva propiedad, aprovecha dicha situación para ajustar el alquiler. Es norma de orden público.
ARTÍCULO 4º.- Sustitúyase el artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de contratos consecutivos, supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;
d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.”
Comentario: Este pequeño agregado al inc. “b” del artículo, viene a aclarar que también se incluyen a los contratos consecutivos dentro del cálculo del plazo que tienen como límite los contratos de habitación amoblados que se arrienden con finalidad de turismo, descanso o similares, para ser considerados como tales y, en consecuencia, que se encuentren comprendidas dentro de las excepciones al plazo mínimo legal. Es disposición imperativa.
ARTÍCULO 5º.- Sustitúyase el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aún si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.”
Comentario: Aquí nos encontramos con significantes modificaciones al régimen de mejoras, las cuales algunas resultan de orden público y otras son materia disponible para las partes.
A primera lectura lamentamos que esta nueva redacción dejó de lado la facultad del locatario de solicitar una reducción temporal del alquiler en el caso de que se vea privado en el uso y goce de la cosa con motivo de reparaciones o mejoras que deba efectuar locador. Igualmente, esta es una cuestión que puede incluirse en los contratos en virtud del art. 958 CCyC (libertad de contratación de las partes).
La anterior redacción ya era suficientemente clara y extensiva al indicar que “efectuar a su cargo (del locador)la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito”. Pero nueva redacción tornó más amplia la obligación del locador de conservación de una cosa que no está bajo su custodia inmediata al indicar que el locador debe “conservar la cosa con aptitud para el uso convenido”.
Entendemos en este punto que resulta de orden público la obligación del locador de asegurar, proveer, una conservación mínima del objeto locado para que el locatario desarrolle el uso y goce convenido en el contrato.
Sin perjuicio de ello, consideramos que la cuestión de “mejoras” (incluso las necesarias) puede ser materia disponible entre las partes, toda vez que el locatario pudo haber recibido la cosa conforme a lo acordado y conociendo o debiendo conocer los defectos de la cosa (conf. art. 1200 CCyC), en virtud de lo cual el locador quedaría desobligado de atender la reparación de aquellas.
No cabe duda alguna que es el locador quien debe repeler ataques contra la propiedad fundados en turbaciones de derecho de terceros, como los reclamos por derechos de propiedad, servidumbres o de uso y goce, conforme lo contemplaba el art. 1527 CCVS, lo cual en principio no sería renunciable (orden público)para el locador y éste estaría obligado a defender al locatario, pero en el supuesto de vías de hecho de terceros, el locatario podría liberarlo contractualmente (norma supletoria).
La reforma del artículo en análisis incorporó el procedimiento y plazos de actuación ante el supuesto de la necesidad de realizar mejoras o reparaciones urgentes y aquellas que no lo son.
Se exige que la notificación de la reparación a realizar haya sido “debidamente notificada” (lease, “fehacientemente notificada”) y otorga un plazo de 24hs o 10 días corridos a partir de notificado para que el locador realice la correspondiente reparación, según se trate de reparaciones urgentes o no.
Ante negativa o silencio del locador, el inquilino podrá efectuar la reparación a costa de aquel, con la posibilidad de retener el monto del siguiente alquiler (conf. el nuevo art. 1204 bis CCyC), si es que ello no le fue vedado.
Posiblemente, será materia de discusión qué se considera “urgente” y que no.
Es importante poner de resalto que de acuerdo a la redacción del artículo, la obligación del locador de atender a su costo y en el plazo indicado las reparaciones urgentes, no se trata de una norma de orden público, y por lo tanto renunciable por el locatario.
Por el contrario, en caso de que el contrato nada diga al respecto, se considera que esta norma es de plena aplicación, siendo mandatorio los plazos fijados en el artículo.
Finalmente, debe tenerse en cuenta que si el inmueble arrendado se encuentra sometido al régimen de la propiedad horizontal, el locatario debe respetar las disposiciones del Reglamento del Consorcio y del instituto de la P.H., en especial del art. 2054 CCyC, que autoriza solo a los propietarios (no a los inquilinos) a realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes. Si se tratara de cosas y partes propias (art. 2043 CCyC) el inquilino podría en principio realizar las reparaciones. Pero en el caso muy común de filtraciones de cañerías o pérdidas de fluidos, como el gas, al ser las cañerías que conducen fluidos o energía comunes en todo su recorrido (conf. art. 2041 inc. f) CCyC), no podría realizarlas, ya que el propietario es el único legitimado para peticionar la reparación, salvo que hubiere otorgado un poder al locatario para que lo represente ante el Consorcio.
ARTÍCULO 6º.- Sustitúyase el artículo 1203 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por motivos no imputables al locatario éste se viese impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.”
Comentario: Fue eliminado el caso fortuito o fuerza mayor y se lo reemplazó por “motivos no imputables al locatario”, cuestión mucho más amplia, que podrían incluir las acciones de terceros. En los casos de alquileres de locales comerciales, habría que aclarar en el contrato casos como la no habilitación por la autoridad pública del local o la clausura del mismo durante el desarrollo del contrato, cuestiones que generalmente son ajenas al locador. No es disposición de orden público, por lo que puede ser renunciable.
ARTÍCULO 7°.- Agréguese como artículo 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1204 bis.- Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta Sección, podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.”
Comentario: Se trata de una nueva incorporación al articulado que le otorga al locatario la facultad de compensar obligaciones mutuas con el locador. Por la redacción que tiene la norma, no es de carácter imperativo, por lo que puede ser renunciado por el locatario.
La facultad de compensación reviste una atribución en cierta medida “peligrosa” para el locador, llevándolo incluso a una situación de inferioridad en la relación locativa, por cuanto si el locatario incumple su contraprestación principal de abonar los alquileres, debe iniciar un juicio de cobro de alquileres que puede demorar años, en cambio, con esta nueva norma, el inquilino tendría la facultad de “cobrarse” en forma inmediata las erogaciones que le corresponden al locador, lo que en principio no esta mal, pero podría dar lugar a abusos por parte del locatario que con la intención de sustraerse de abonar total o parcialmente los alquileres, recurra a esta vía, poniendo en cabeza del locador reparaciones que no le corresponden, amparado en una defectuosa redacción del reformado art. 1201 CCyC.
Esto se evitaría si previo a la compensación se requiere la aprobación por parte del locador. Va de suyo que todo intento de compensación deberá estar respaldado con la documentación correspondiente
ARTÍCULO 8º.- Sustitúyase el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que de a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Sólo podrá establecerse que estarán a cargo del locatario aquellas expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.”.
Comentario: La modificación del artículo viene a aclarar un tema que ya fue sentado por la jurisprudencia pero que con la reforma del CCyC no se vio reflejada, que es que las expensas comunes extraordinarias corresponde pagarlas por el locador, toda vez que ellas comprenden gastos que no son del mero mantenimiento o conservación del edificio o conjunto inmobiliario en que se encuentra la cosa.
Lamentablemente, esta incorporación al artículo -cuya intención es buena- se ve deslucida por una redacción que viene a traer mayor confusión al referirse a “…expensas que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias”. Ello generará que los inquilinos intenten desglosar cada uno de los gastos de las expensas, derivando en la necesidad de efectuar un exhaustivo y agotador análisis de cada uno de los gastos que comprende una liquidación de expensas.
Esta incorporación se suma a la carga ya existente de que es el locador quien debe soportar los gastos que gravan la cosa (impuestos inmobiliarios provinciales, tasas municipales, etc.).
Esto viene a contribuir aún más la presión sobre los locadores, que seguramente trasladarán dicho costo de la propiedad a los precios de los alquileres, derivando en un perjuicio para el inquilino.
ARTÍCULO 9º.- Sustitúyase el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) si han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
b) En los casos del art. 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.”
Comentario: Se incluyó el plazo de un mes para prenotificar al locador la intención del inquilino de resolver anticipadamente el contrato. Como novedad se incorporó también que para el caso de locacion con destino habitacional, una vez transcurridos los 6 primeros meses del contrato, cuando el locatario notifique con una antelación de 3 o más meses su intención de resolver el contrato, entonces no deberá indemnización alguna al locador.
Se trata de una norma de orden público, y por lo tanto no susceptible a convención en contrario por las partes.
ARTÍCULO 10°.- Agréguese como artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el siguiente:
“ARTÍCULO 1221 bis. Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes podrá convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.”
Comentario: La norma es clara, otorgando al locatario de inmuebles destinados a vivienda la posibilidad de resolver el contrato sin pagar indemnización al locador cuando cumpla el requisito de la notificación fehaciente y los términos fijados en el artículo bajo comentario.
Se trata de una norma que no es de orden público.
ARTÍCULO 11º.- Sustitúyase el artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1222.- Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.
La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tendrá por válida, aún si éste se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el locador podrá iniciar la acción judicial de desalojo, la que deberá sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o especiales.
En ningún caso el locador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se deberán alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después del vencimiento de dicho plazo.”.
Comentario: Se trata de una normativa de orden público, destinada únicamente a los alquileres de vivienda. El silencio respecto de los alquileres para restantes destinos indica que la intimación de pago de alquileres adeudados y demás obligaciones no requiere un plazo mínimo.
ARTÍCULO 12º.- Sustitúyase el artículo 1351 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
“ARTÍCULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente.
En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un corredor profesional matriculado.”
Comentario: La incorporación que trae a esta norma despeja toda duda sobre la facultad de cobro de honorarios por la intermediación de inmuebles ofrecidos en locacion, habilitando únicamente a los profesionales matriculados para percibir una remuneración por dicha labor.
A su vez, reafirma la posibilidad del corredor inmobiliario (matriculado) de cobrar su honorario a cada parte, según corresponda por su actuación, tornando inaplicable lo dispuesto por el GCBA en la Ley 5.859 que impedía en las locaciones con destino habitacional que el corredor interviniente cobrase honorarios por su gestión al inquilino.
A los mencionados artículos reformados por el Título I que acabamos de analizar, se agregan los nuevos artículos contenidos en el Titulo II de la misma ley que complementan al CCyC en materia locativa. Veamos:
TÍTULO II
Regulación complementaria de las locaciones
ARTÍCULO 13º.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario propondrá al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval Bancario;
c) Seguro de Caución;
d) Garantía de fianza; o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se tratase del supuesto previsto en el inciso e) en el cual podrá elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b, c y d, la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Comentario: La cuestión de las garantías en los contratos inmobiliarios es un punto que siempre trae preocupaciones a inquilinos, puesto que muchas veces las exigencias de los locadores no resultan fáciles de cumplir. Pero hay que comprender que ello no se debe a un capricho de los propietarios, sino que gravita en torno a la noble intención de proteger su propiedad (capital) e intentar asegurar el cumplimiento de su obligación.
Debe entenderse que el locatario está entregando la tenencia de la cosa, y con ello se esta despojando de la inmediata custodia del bien, lo cual queda en cabeza del inquilino, y si este resulta ser una persona poco cuidadosa o negligente, puede provocar graves daños en el inmueble. Además de los posibles daños materiales, también el locador debe considerar la eventualidad de que el inquilino –ya sea intencionalmente o por una desaventuraza económica- no pueda cumplir con el pago de los cánones locativos. Ante tal panorama el locador quiere y debe protegerse, y para ello encuentra resguardo en serias garantías.
Se trata de una norma de orden público, pero –como veremos- perderá eficacia por cuanto resulta ridículo y sumamente intromisorio en la libertad contractual de las partes fijar límites a los montos a exigir por el propietario y, por si fuera poco, impone al locador el deber de aceptar alguna de las dos garantías que ofrezca el locatario, lo cual terminará en muchos casos obturando la posibilidad del inquilino de acceder al inmueble, por cuanto el locador no aceptará un garantía con la cual no se sienta cómodo, por lo que esa imperatividad de la ley caerá en abstracto con el devenir del tiempo.
ARTÍCULO 14. – Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.
A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Comentario: Nos encontramos frente a una norma de orden público, la cual, vino a traer una verdadera novedad, permitiendo la posibilidad de reajustar los valores de los alquileres por medio de la utilización de índices. Esto es algo que el sector inmobiliario venía esperando hace largos años, toda vez que a pesar de haber salido de la Convertibilidad, se mantenía vigente la prohibición de indexar.
Lamentablemente, esta norma no se dio como era de esperarse en un contexto donde la libertad de mercado rige la oferta y la demanda, sino que para las locaciones habitacionales se utiliza el mecanismo de los índices para establecer topes a los reajustes de los cánones. Esto es así porque la reforma impone como único mecanismo de ajuste anual de los precios la aplicación de un “índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.
Es decir, los alquileres de viviendas solo podrán reajustarse una vez al año y de acuerdo al índice que establece la ley, el cuales, por lo demás deben ser elaborado por el Banco Central de la República Argentina, cuyo objeto no es elaborar índices, sino el desarrollo de las políticas monetaria, financiera, crediticia y cambiaria del país.
A ello debe sumarse que el índice que se aplicará estará conformado por el índice de precios al consumidor (IPC), el cual por un lado es elaborado por el INDEC, organismo que en anteriores gestiones fue altamente sospechado y criticado por cómo se realizaban las mediciones de los índices que publicaban.
Para más, el índice de precios al consumidor “mide la variación de precios de los bienes y servicios representativos del gasto de consumo de los hogares residentes en la zona seleccionada en comparación con los precios vigentes en el año base” (fuente www.indec.gob.ar), para lo cual se utilizan como parámetro -entre otras cosas- los ya conocidos “precios cuidados”, lo que impide tener un real termómetro de la economía.
Consecuentemente, la actualización de los precios quedará en manos del Ejecutivo, quien entrometiéndose en las relaciones entre particulares, dictará el ritmo de los aumentos en los alquileres.
No hace falta decir que esto resulta totalmente violatorio de la libertad contractual (art. 958 CCyC) y atenta contra las inversiones inmobiliarias, afectando de esta manera a la industria de la construcción que es una de las industrias que más actividades conexas tiene y que emplea una gran masa de de trabajadores.
En definitiva, lo que terminará ocurriendo es que en cada oportunidad que tenga el locador de fijar el precio (nuevo contrato o prórroga), fijará un valor inicial al alquiler que le permita absorber la inflación y aún así obtener un mínimo de ganancia.
Recordemos que la rentabilidad del mercado inmobiliario se encuentra en una de las mas bajas de la historia, con tan solo un 2,5% anual aproximadamente. Es esperable entonces que con motivo de esta norma la rentabilidad disminuya aún más.
La realidad es que existe un déficit habitacional enorme, y el Estado hace poco por solucionarlo. A ello se suma que Estado en lugar de incentivar la construcción por parte de privados, lanza este tipo de medidas que tornan menos atractiva una inversión en ladrillos, razón por la cual se construirá menos, generándose menos fuentes de trabajo, a la vez que aumentará la población, y en proporción habrá menos inmuebles destinados a arrendamiento, lo que generará que aumenten considerablemente los precios de los alquileres. Es por ello que la intervención del Estado en la economía debe ser sutil y muy cautelosa.
Otra suerte corrieron las locaciones para restantes destinos (comerciales, profesionales, oficinas, industriales), que se vieron beneficiadas, por cuanto también se ven alcanzadas del levantamiento de la prohibición de indexar, con la ventaja de que no se aplicó restricción alguna en el modo de fijar sus precios ni se impuso la aplicación de índice alguno, por lo que a los mecanismos ya existentes de reajuste del precio (alquiler escalonado; determinación del precio por terceros –inmobiliarias-; fijación del precio en relación al valor de uno o más productos –canon cuotativo-; moneda extranjera –canon cuotativo-; precio mínimo y porcentaje de ventas, etc), debe sumarse la aplicación de índices.
ARTÍCULO 15º.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro las cuarenta y ocho horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, deberá proceder a la consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la Ley N° 25.345, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.
Comentario: Es una solución para el caso que el locador se niegue a recibir los alquileres. Así se evitará la mora del locatario que ofrece pagar. Consideramos que la carga de los gastos u costas debe se resuelta judicialmente.
ARTÍCULO 16º.- Los contratos de locación de inmueble deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho Organismo disponga. La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dispondrá un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones previstas en la Ley N° 11.683 (t.o. en 1998 y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la demanda, el Juez deberá informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.
No obstante, la obligación del locador, cualquiera de las partes podrá informar la existencia del contrato a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los términos que esta autoridad disponga.
Comentario: Esta norma viene a complementar la gran cantidad de normas y la operatoria del Ejecutivo que hace años viene implementando de obtener información certera respecto de los verdaderos ingresos de los contribuyentes. Más allá de la implicancias impositivas que ello pueda aparejar a los locadores que no quieran declarar el contrato, la realidad es que el verdadero problema radica en dos cuestiones: una es que el Poder Judicial se transforma en un organismo de información de un órgano del Ejecutivo, y por el otro lado, ello redundará en un elongamiento innecesario de los procesos.
La aprobada Ley contiene al implementación de un programa de destinado a facilitar el acceso –principalmente de personas o familias en situación de vulnerabilidad- a viviendas dignas mediante una contratación formal. Este tipo de programas ya existen a nivel local en muchas jurisdicciones como la Ciudad de Buenos Aires.
TÍTULO III
Programa Nacional de Alquiler Social
ARTÍCULO 17º.- Alquiler social. Crease el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
ARTÍCULO 18º.- Organismo Rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, será el Organismo Rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 18 de la presente norma.
ARTÍCULO 19º.– Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 14 de la presente norma, deberá:
a. tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres N° 26.485;
b. promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
c. propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;
d. diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda;
e. promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;
f. adoptar cualquier otra medida en su carácter de Organismo Rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;
g. fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h. apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i. promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
j. generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
Comentario: Es muy loable la finalidad que persigue este Programa, pero sería interesante y más atractivo para inversionistas del sector inmobiliario la promoción de la actividad a través de un sistema créditos, incentivos fiscales o desgravación impositiva para las inversiones en construcción o refacción de viviendas destinadas a la locación habitacional.
Finalmente, encontramos el último Título de la ley en análisis, el cual se refiere a métodos alternativos de resolución de conflictos en materia locativa.
TÍTULO IV
Métodos alternativos de resolución de conflictos
ARTÍCULO 21º.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo Nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, realizará las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
ARTÍCULO 22º.- Modificación de la Ley N° 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la Ley N° 26.589, el que quedará redactado de la siguiente manera:
“ARTÍCULO 6°- Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.”.
Comentario: La anterior redacción del artículo 6 de la Ley 26.589 incluía a los procesos de desalojo como optativo del reclamante el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria.
ARTÍCULO 23º.- Las disposiciones de la presente ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial de la República Argentina y serán aplicables para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia.
Comentario: De acuerdo a este artículo, las disposiciones de esta ley se aplicarán a los contratos que se celebren partir de su entrada en vigencia y por lo tanto no serían aplicables a los contratos en curso de ejecución. Si bien según el art. 7º CCyC las nuevas normas de orden público se aplican aún a los contratos en curso de ejecución, sin embargo, la presente es una norma especial que prevalece sobre la general, que es el referido art. 7º.
ARTÍCULO 24º.– Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.
Comentario final: La reforma trae importantes novedades, algunas de ellas muy positivas y otras, que intentan proteger al inquilino, derivan en una mayor carga en el locador, quien a la larga intentará trasladar al locatario las nuevas cargas que se el imponen, a fin de conservar la escueta rentabilidad que la locacion le genera.
Enrique Luis Abatti (h)
Abogado
Estudio Abatti & Rocca
Junio 2.020
