LA EXTENSIÓN DE LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN DE INMUEBLES – HASTA CUANDO ES RESPONSABLE EL FIADOR? -Ab. Juan B. Bruzzone
LA EXTENSIÓN DE LA FIANZA EN LOS CONTRATOS DE LOCACIÓN DE INMUEBLES – HASTA CUANDO ES RESPONSABLE EL FIADOR?
Ab. Juan B. Bruzzone
La fianza es un contrato consensual, unilateral que puede ser onerosa o gratuita. La fianza que se exige en los contratos de locación tiene la naturaleza de fianza de obligaciones futuras del locatario. Por ello, si bien existe un elemento aleatorio en el contrato, el fiador conoce desde el principio la extensión máxima de sus obligaciones, ya que la locación se pacta ordinariamente por un plazo cierto y aun en caso de que este fuera indeterminado, no puede superar nunca el máximo legal de diez años establecido en el artículo 1505 del Cod. Civil. O sea que toma a su cargo un riesgo de incumplimiento del locatario que, de una manera u otra, queda acotado en el tiempo.
Si embargo, las obligaciones de los fiadores fueron desmesuradamente ampliadas en la práctica, mediante cláusulas contractuales que hacían extensiva la garantía prestadas por ellos a todas las prórrogas expresas o tácitas del contrato, o a la continuación de éste después de vencimiento hasta la efectiva devolución de la cosa al locador.
1 ) Incorporación del artículo 1582 bis del Código Civil
La ley 25.628 establece: “Art 1: Incorpórase como art 1582 bis CCiv, el siguiente: “La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del termino de la locación salvo la que derive de la no restitución del inmueble locado”.
“Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prorroga expresa o tácita el contrato de locación, una vez concluido éste”.
“Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como deudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
La Cámara de Diputados aprobó el proyecto, siendo la fecha de sanción el 31 de julio de 2002. El Poder Ejecutivo Promulgó la ley el 22 de agosto de 2002 mediante el decreto 1546/02.
Entre los fundamentos del proyecto del señor diputado Nestor Rostan, que fue el antecedente directo de la reforma manifestó :”El presente proyecto tiene la finalidad de resguardar el patrimonio de aquellos ciudadanos que de buena fe colocan el peligro su peculio cuando otorgan fianza en los contratos de locación y en él se incluyen cláusulas donde se los constituye en codeudor solidario liso y llano principal pagador hasta la restitución de l inmueble”.
La motivación para consagrar la norma se basó en : a) la diversificación de la jurisprudencia y b) la inequidad de las partes que llevo a legislar en la materia. El proyecto establece que con éste se intenta resguardar la situación de los garantes otorgando un trato mas justo y equitativo de los obligados al pago, que de buena fe ponen en riesgo su patrimonio (hasta a veces su vivienda) limitando su responsabilidad al plazo original del contrato. Además, con esta restricción se favorece al mercado de la locación ya que las personas comenzaran a otorgar fianzas al encontrar un resguardo legislativo.
2 ) Estructura y carácter de la norma
El art 1582 bis incorporado al Código Civil, aborda el tratamiento del tema de la duración de la fianza en el contrato de locación, y de su propio texto se denota que el tema regulado es “prohibición de la extensión de la fianza”.
La disposición regulada en tres párrafos puede ser divida en dos núcleos normativos diferentes:
-En los dos primeros párrafos que establecen el régimen normativo de duración de la responsabilidad del fiador en el contrato e locación, régimen que se conforma con las siguientes soluciones: a) Regla general de la extinción ipso iure de la responsabilidad; b)criterio excepcional de subsistencia por no restitución del inmueble; c) necesidad de conformidad expresa del fiador para extender su responsabilidad por las prorrogas.
-Prohibición de incorporación de cláusulas que extiendan anticipadamente la garantía más allá del término original.
Respecto del carácter de la norma se advierte que los proyectos contenían la mención como de orden público, que finalmente fue suprimida del texto aprobado.
No obstante atento al carácter imperativo de la norma, debe analizarse si la disposición se sustenta igualmente en valoraciones de orden público.
En el caso del art 1582 bis emergen de los fundamentos del proyecto suficientes elementos para conocer que la disposición ostenta carácter de orden público económico de protección, en orden a la tutela y el funcionamiento regular de las garantías en el mercado locativo. Se trataría de una limitación establecida con carácter imperativo, ordenada a tutelar el orden social de ciertas manifestaciones de la autonomía privada consideradas nocivas para el ordenamiento. Se prohíben en suma programas negociales que no se ajusten a la regulación efectuada por al norma.
3 ) Cesación automática de la obligación del fiador
La principal consecuencia de la solución legislativa es la cesación automática de la garantía con la finalización del término contractual previsto. La norma pone fin a la responsabilidad del fiador por obligaciones posteriores a la finalización del contrato. Lo que se establece en definitiva es una limitación temporal de la responsabilidad del fiador.
Como consecuencia de esta limitación a la responsabilidad del fiador, ninguna de las responsabilidades que con posterioridad puedan surgir por la conducta del locatario será posible trasladarlas al fiador.
Por lo tanto, extinguido el contrato, no es factible trasladar al garante las deudas provenientes de alquileres, impuestos o reparaciones que puedan proceder del deterioro culpable o inculpable de la cosa, posteriores al vencimiento del plazo contractual. La limitación es definitoria en relación a las partes.
No requiere comunicación y opera por el solo vencimiento del término contractual originariamente previsto.
Sin embargo si el locatario no entrega el inmueble en la fecha prevista en el contrato, la fianza abarca el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados al locador por la demora en la entrega, así como los daños a la propiedad que se constaten en el momento de recibirse el inmueble y las costas judiciales que se devengaren.
4 ) Necesidad de consentimiento expreso del fiador para obligarse en las renovaciones y prorrogas.
El segundo párrafo de la disposición bajo análisis condiciona la posibilidad de extensión temporal de la fianza, mas allá del termino del contrato original, a la expresa manifestación del consentimiento del fiador-garante, en consecuencia o el garante presta su consentimiento expreso, o el contrato debe culminar con la finalización del término originalmente previsto.
5 ) Nulidad de las cláusulas de extensión anticipada de la fianza.
La prohibición de que el garante exprese su consentimiento anticipadamente toma en cuenta dos razones: la primera, es que el legislador ha considerado que el mantenimiento de la responsabilidad del fiador luego de la finalización del término original es una situación anómala que expone al garante a prácticas abusivas. Y segundo, en importante medida, el contrato de locación se celebra a través del esquema de adhesión a cláusulas dispuestas por la parte locadora, lo que posibilitaría que la finalidad tuitiva respecto del garante resulte desvirtuada si se admiten cláusulas que extienden su responsabilidad anticipadamente.
En conclusión, el imponerle al fiador la extensión de su fianza, fuera del plazo originario y bajo nuevas modalidades sin su intervención y menos consentimiento, iba mucho más allá de lo que un “buen hombre de negocios” podía suponer al tiempo de prestar su garantía y esto se transformó en grandes abusos de locatarios contra fiadores incautos, que creían afianzar sólo por el plazo contractual originario y por el tiempo en que el inquilino, obligado a restituir, pudiera resistirse a devolver la finca locada y no por más. Bien entendido el art 1582 bis, no desprotege al locador, sino que obliga indefectiblemente a las partes a definir la situación al vencimiento del termino del contrato, trasladando claramente al locatario la carga de conseguir una nueva manifestación de la voluntad del fiador, si es que aspira a la permanencia en el inmueble locado.
Ab. Juan B. Bruzzone
Septiembre 2.005
