El aportante al fideicomiso inmobiliario y su condición de “fiduciante” en el derecho argentino: una propuesta de reconstrucción dogmática desde la teoría del patrimonio de afectación – Dr. Miguel Cassagne

I. Introducción

Pocas instituciones han experimentado en el derecho privado argentino una expansión práctica tan significativa como el fideicomiso de administración especialmente utilizado en el rubro real estate para desarrollos inmobiliarios.

 Desde su incorporación al ordenamiento jurídico mediante la Ley 24.441 y su posterior recepción dentro del Código Civil y Comercial de la Nación, el fideicomiso se ha convertido en una de las herramientas más utilizadas para la organización de emprendimientos inmobiliarios de diversa escala y complejidad.

Sin embargo, el crecimiento económico de la figura no siempre ha sido acompañado por un desarrollo doctrinario equivalente respecto de algunos de los problemas que la práctica cotidiana ha generado.

Entre ellos ocupa un lugar particularmente relevante la determinación de la naturaleza jurídica de quienes se incorporan patrimonialmente a un fideicomiso ya constituido mediante la realización de aportes destinados a financiar la ejecución del objeto fiduciario (aunque sea para lograr una parte de dicho objeto).

La cuestión excede ampliamente una discusión terminológica. En realidad, obliga a reflexionar acerca de la esencia misma del negocio fiduciario y acerca del modo en que deben interpretarse las relaciones patrimoniales que se desarrollan dentro de una estructura organizada alrededor de un patrimonio de afectación.

En la práctica inmobiliaria resulta habitual encontrar sujetos que no participaron del acto constitutivo originario del fideicomiso pero que, posteriormente, incorporan fondos al patrimonio fideicomitido para financiar la construcción de las unidades funcionales que luego les serán adjudicadas como beneficiarios.

La documentación contractual suele describirlos mediante expresiones diversas. Se habla de “inversores”, “adherentes”, “suscriptores” o “adquirentes”. Con frecuencia se sostiene además que no revisten condición fiduciaria alguna (salvo en su rol de beneficiarios) por el simple hecho de no haber intervenido en la constitución inicial del fideicomiso.

La tesis que se desarrollará en este trabajo cuestiona esa conclusión. Se sostendrá que la condición de “fiduciante” no puede ser determinada exclusivamente a partir de criterios cronológicos ni mediante la observación aislada de las denominaciones utilizadas por los instrumentos contractuales complejos que conforman el fideicomiso.

Por el contrario, la verdadera naturaleza jurídica del fenómeno debe buscarse en la realidad patrimonial efectivamente desarrollada. Y esa realidad revela que quien incorpora bienes al patrimonio fideicomitido para que sean administrados fiduciariamente conforme al objeto previsto en el contrato de fideicomiso participa materialmente de la estructura fiduciaria, cualquiera sea el nombre que las partes hayan decidido atribuirle.

La cuestión adquiere especial relevancia porque de ella dependen problemas prácticos de enorme importancia. La posibilidad de exigir información, requerir rendiciones de cuentas, controlar la correcta ejecución del objeto fiduciario o reaccionar frente a administraciones incompatibles con la finalidad del fideicomiso se encuentra directamente vinculada con la posición jurídica que se reconozca a quien incorpora patrimonialmente bienes al patrimonio de afectación.

El propósito de este trabajo consiste precisamente en analizar dicha problemática desde una perspectiva sistemática, procurando reconstruir dogmáticamente la figura del aportante posterior de bienes al patrimonio fideicomitido a partir de la normativa vigente, de la estructura patrimonial del fideicomiso y de la realidad económica que caracteriza al moderno fideicomiso de administración inmobiliario argentino.

II. El fideicomiso como patrimonio de afectación y la centralidad del aporte fiduciario.

Todo análisis sobre la naturaleza jurídica del aportante al fideicomiso exige comenzar por una cuestión previa. Antes de determinar quién reviste la condición de fiduciante resulta indispensable comprender qué es exactamente aquello a lo cual se incorporan los bienes aportados. La respuesta constituye uno de los rasgos más característicos del fideicomiso contemporáneo.

A diferencia de las sociedades comerciales, asociaciones, fundaciones y demás personas jurídicas, el fideicomiso no constituye un sujeto de derecho autónomo dotado de personalidad jurídica propia. Su núcleo estructural reside en la existencia de un patrimonio separado, afectado al cumplimiento de una finalidad específica y administrado por un fiduciario conforme a las instrucciones contenidas en el contrato constitutivo.

La verdadera originalidad del instituto no radica entonces en la creación de una nueva persona jurídica sino en la organización de un patrimonio de afectación jurídicamente diferenciado del patrimonio personal de quienes participan de la relación fiduciaria, sea de quien lo administra (fiduciario) como de quienes realizan aportes al mismo.

El patrimonio fideicomitido constituye así una masa de bienes afectada a la realización de un objeto determinado, condicionado al cumplimiento de un mandato. Esa afectación explica la separación patrimonial que caracteriza al instituto y justifica que los bienes fideicomitidos no se confundan con los bienes propios del fiduciario ni con los de los restantes sujetos vinculados al negocio.

La consecuencia de esta observación es particularmente importante para el tema analizado.

Si el fideicomiso se estructura alrededor de un patrimonio de afectación, la incorporación de bienes a dicho patrimonio adquiere una relevancia jurídica central. El fenómeno fiduciario no puede comprenderse adecuadamente sin prestar atención a los actos mediante los cuales determinados bienes ingresan al patrimonio separado y pasan a quedar sometidos al régimen fiduciario de administración.

Desde esta perspectiva, la figura del fiduciante aparece estrechamente vinculada al fenómeno patrimonial de incorporación de bienes al fideicomiso.

La esencia económica del negocio fiduciario descansa precisamente en la existencia de sujetos que transfieren o se obligan a transferir bienes para que éstos sean afectados a una finalidad específica y administrados conforme al programa establecido por el contrato.

Por ello, el aporte fiduciario no constituye un elemento accesorio o secundario del sistema. Constituye uno de sus presupuestos esenciales.

Sin bienes incorporados al patrimonio fideicomitido no existe patrimonio de afectación separado de quien lo administra y condicionado por el mandato que establece como administrarlo. Y sin patrimonio separado desaparece el núcleo estructural que justifica la existencia misma del fideicomiso.

La observación adquiere especial importancia en materia inmobiliaria. Numerosos emprendimientos fiduciarios contemporáneos no se desarrollan exclusivamente mediante los bienes aportados en el momento fundacional. Su ejecución requiere sucesivas incorporaciones patrimoniales realizadas durante toda la vida del proyecto por distintos actores que se comprometen a realizar aportes. El financiamiento de la construcción, la adquisición de materiales, el pago de contratistas y el cumplimiento del cronograma de obra dependen frecuentemente de aportes posteriores realizados por quienes desean obtener las unidades funcionales que integrarán el emprendimiento.

La dinámica económica del fideicomiso inmobiliario moderno revela así una realidad evidente: la formación y desarrollo del patrimonio fideicomitido no constituye un fenómeno estático sino progresivo.

Y precisamente esa característica obliga a reconsiderar ciertas interpretaciones excesivamente rígidas acerca de quiénes participan realmente de la estructura fiduciaria.

III. La noción legal de fiduciante en el código civil y comercial.

La definición legal del fideicomiso constituye el punto de partida necesario para cualquier análisis relativo a la figura del fiduciante.

El artículo 1666 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina establece que existe fideicomiso cuando una parte, denominada fiduciante, transmite o se compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de otra llamada beneficiario y a transmitirla al cumplimiento de un plazo o condición al fideicomisario.

La lectura atenta de la norma permite advertir un dato cuya importancia resulta decisiva para el presente trabajo. El legislador no define al fiduciante mediante un criterio temporal. No exige haber participado en el acto constitutivo originario del fideicomiso. No exige integrar necesariamente el grupo inicial de sujetos que concibieron el emprendimiento. No exige tampoco una determinada posición económica dentro del negocio, ni siquiera ser parte del beneficio final de repartir las ganancias del emprendimiento como fideicomisario.

La definición legal gira alrededor de una conducta patrimonial específica: transmitir o comprometerse a transmitir bienes para la realización del objeto fiduciario.

La centralidad del aporte patrimonial resulta evidente. La norma identifica al fiduciante por la función que desempeña dentro de la estructura fiduciaria y no por el momento histórico en que dicha función es asumida. Esta circunstancia posee una enorme importancia interpretativa. Porque permite advertir que la esencia jurídica de la condición fiduciaria no parece encontrarse ligada a una determinada cronología sino a la existencia de una incorporación patrimonial destinada al cumplimiento del objeto previsto por el contrato.

La observación no implica desconocer la importancia del acto constitutivo originario. Resulta evidente que todo fideicomiso requiere un negocio fundacional mediante el cual se organiza inicialmente el patrimonio de afectación. Sin embargo, una cosa es reconocer la existencia de ese acto constitutivo y otra muy distinta afirmar que la condición de fiduciante queda definitivamente congelada en dicho momento histórico.

La propia lógica patrimonial del instituto parece indicar lo contrario. Si la ley identifica al fiduciante a partir de la transmisión o compromiso de transmisión de bienes destinados a la finalidad fiduciaria, entonces la cuestión central deja de ser cuándo se produce la incorporación y pasa a ser qué naturaleza jurídica posee dicha incorporación. Y es precisamente a partir de esta pregunta que comienza el verdadero análisis del aportante posterior al fideicomiso inmobiliario.

IV. El aportante posterior y la incorporación patrimonial al fideicomiso.

La cuestión central que motiva este trabajo comienza precisamente allí donde concluye el análisis puramente normativo del concepto de fiduciante. Una vez advertido que el Código Civil y Comercial identifica a dicha figura a partir de la incorporación patrimonial de bienes destinados a la realización del objeto fiduciario, corresponde analizar la situación de quienes se incorporan al emprendimiento con posterioridad a su constitución inicial.

La práctica inmobiliaria argentina ofrece innumerables ejemplos de esta realidad. Un terreno es aportado a un fideicomiso. Se diseña un proyecto urbanístico o edilicio. Se constituye formalmente el patrimonio de afectación. Se establece un régimen de administración fiduciaria. Sin embargo, la ejecución económica del emprendimiento no concluye allí. Muy por el contrario, suele comenzar precisamente en ese momento.

La construcción de viviendas, edificios, barrios cerrados o complejos urbanísticos exige recursos económicos que frecuentemente exceden el valor de los bienes inicialmente incorporados al patrimonio fideicomitido. El proyecto necesita financiamiento. Y ese financiamiento suele provenir de sujetos que se incorporan progresivamente al emprendimiento mediante aportes destinados a solventar la ejecución de la obra y obtener posteriormente la adjudicación de una unidad funcional.

La cuestión jurídicamente relevante consiste en determinar cuál es la verdadera naturaleza de esos aportes.

La respuesta no puede buscarse exclusivamente en la terminología utilizada por los instrumentos contractuales. La realidad económica del fenómeno obliga a observar qué ocurre efectivamente con los bienes aportados. Y lo que ocurre resulta particularmente significativo.

Los fondos entregados por el adherente no ingresan al patrimonio personal del fiduciario. Tampoco son recibidos para que éste disponga libremente de ellos según su exclusiva conveniencia. Los bienes incorporados pasan a integrar el patrimonio fideicomitido y quedan afectados al cumplimiento de la finalidad prevista por el contrato de fideicomiso madre (sea que el aportante de dichos fondos tenga conciencia y conocimiento de ello o no).

La diferencia es sustancial. Porque aquello que caracteriza al aporte no es simplemente la entrega de un bien sino el régimen jurídico al cual dicho bien queda sometido después de su incorporación.

El dinero aportado deja de estar disponible para cualquier finalidad y pasa a encontrarse jurídicamente afectado al cumplimiento del programa fiduciario. Su utilización queda limitada por el objeto previsto en el contrato. Su administración corresponde al fiduciario únicamente en virtud de las facultades que el propio fideicomiso le confiere. Y su destino final se encuentra necesariamente vinculado a la realización de la finalidad para la cual fue incorporado.

En otras palabras, el aporte no se produce frente al fideicomiso. Se produce dentro del fideicomiso. Y esta observación resulta decisiva.

Porque revela que el fenómeno económico desarrollado por el adherente no consiste simplemente en adquirir un derecho futuro sino en incorporar bienes a una estructura patrimonial preexistente para que dichos bienes sean administrados conforme al programa fiduciario que organiza el emprendimiento.

La circunstancia de que esa incorporación se produzca con posterioridad al acto constitutivo originario no modifica sustancialmente la naturaleza del fenómeno. El patrimonio que recibe los bienes sigue siendo el mismo patrimonio fideicomitido. La administración continúa siendo fiduciaria. El objeto perseguido permanece determinado por el contrato madre. Y la afectación patrimonial conserva idénticas características.

Desde esta perspectiva, la diferencia entre el aportante originario y el aportante posterior parece responder más a una cuestión cronológica que a una diferencia sustancial de naturaleza jurídica.

Ambos realizan una incorporación patrimonial destinada al cumplimiento del objeto fiduciario. Ambos someten los bienes aportados al régimen de administración previsto por el fideicomiso. Ambos contribuyen a la conformación o desarrollo del patrimonio de afectación. Y ambos esperan obtener los resultados previstos por el programa fiduciario. Ello, independientemente que existan distintas clases de aportantes y no todos ellos tenga derecho a recibir el mismo tipo de beneficio, o revistan en todos los casos el mismo carácter de beneficiario o fideicomisario. La única diferencia relevante consiste en el momento en que dicha incorporación se produce.

Pero la cronología, por sí sola, difícilmente parezca suficiente para alterar la esencia jurídica de una conducta patrimonial que conserva idéntica función económica y estructural dentro del negocio fiduciario.

Precisamente por ello la interpretación de la figura del aportante posterior exige abandonar una visión estática del fideicomiso y adoptar una perspectiva dinámica, capaz de comprender que numerosos emprendimientos fiduciarios se desarrollan mediante un proceso continuo de incorporación patrimonial cuya importancia resulta inseparable de la propia ejecución del objeto fiduciario.

V. El acuerdo marco fiduciario y los acuerdos complementarios de adhesión.

Una de las razones que explican la frecuente negativa a reconocer naturaleza fiduciaria (en tanto fiduciante) al aportante posterior reside en la forma en que suele analizarse la documentación contractual utilizada en la práctica inmobiliaria.

Con frecuencia se observa el contrato celebrado por el adherente como si constituyera un negocio autónomo e independiente del fideicomiso previamente constituido. De hecho en muchos casos se evita u omite llamarlo contrato de adhesión, intentando desligar la ligazón de este acuerdo del contrato de fideicomiso originario.

Desde esa perspectiva, el sujeto no se incorporaría a la estructura fiduciaria sino que celebraría simplemente un contrato particular con quien administra el emprendimiento.

Sin embargo, una observación más atenta de la realidad económica revela una situación muy diferente.

Los instrumentos mediante los cuales se incorporan nuevos aportantes al proyecto carecen habitualmente de verdadera autonomía funcional. Su contenido, ejecución y finalidad dependen enteramente de la existencia previa del fideicomiso y del programa económico organizado alrededor de éste.

El sujeto que suscribe un contrato por el cual se obliga a hacer aportes no negocia un emprendimiento independiente. No crea una estructura patrimonial nueva. No diseña un régimen autónomo de administración. No establece un objeto distinto del previsto por el fideicomiso originario madre.

Por el contrario, se incorpora a una estructura preexistente cuyos elementos esenciales ya han sido definidos por el contrato originario.

Esta circunstancia permite distinguir dos niveles contractuales claramente diferenciados.

Por un lado, existe un acuerdo marco fiduciario constituido por el contrato de fideicomiso originario. Es allí donde se establece el objeto del emprendimiento, se organiza el patrimonio separado, se regulan las facultades del fiduciario y se fijan las reglas generales que gobernarán la ejecución del proyecto.

Por otro lado, aparecen los acuerdos complementarios mediante los cuales nuevos sujetos se incorporan patrimonialmente al programa previamente diseñado por el acuerdo marco.

Estos instrumentos pueden recibir distintas denominaciones. La práctica habla de boletos, contratos de adhesión, contratos de inversión, reservas o suscripciones. Sin embargo, cualquiera sea el nombre utilizado, todos presentan una característica común: dependen funcionalmente de la existencia del fideicomiso.

Sin el contrato marco carecen de sentido económico.

La unidad funcional cuya adjudicación se promete surge del proyecto fiduciario. La obra cuya ejecución se financia forma parte del objeto previsto por el fideicomiso originario. La administración de los fondos aportados se encuentra sometida al régimen fiduciario previamente pactado en el instrumento de constitución del Fideicomiso. Y la obtención del beneficio esperado depende enteramente del cumplimiento del programa contenido en el contrato originario.

Desde esta perspectiva, la relación entre ambos instrumentos no parece responder al modelo de contratos completamente autónomos. Se asemeja mucho más a una estructura negocial integrada donde el acuerdo complementario obtiene significado económico y jurídico a partir de su conexión con el acuerdo marco fiduciario.

La observación posee enorme importancia para la tesis desarrollada en este trabajo. Porque permite comprender que el adherente (aunque en muchos casos no se lo denomine así o se pretenda ocultar dicha realidad de “adhesión”) no celebra un contrato al margen del fideicomiso. Se incorpora a él.

Y precisamente esa incorporación explica por qué la naturaleza jurídica de su posición no puede determinarse exclusivamente observando el instrumento particular que suscribe sino atendiendo a la totalidad de la estructura económica y patrimonial dentro de la cual dicho instrumento adquiere sentido.

VI. La unidad económica del negocio fiduciario inmobiliario.

El análisis precedente conduce inevitablemente a una conclusión metodológica de gran importancia: el o de administración usado en el rubro real estate (aquí identificado como fideicomiso inmobiliario) no puede comprenderse adecuadamente mediante la fragmentación artificial de los distintos actos jurídicos que participan de su ejecución y/o de los documentos legales que los intrumentan.

La realidad económica del fenómeno muestra una operación unitaria organizada alrededor de una finalidad común. El terreno inicialmente aportado, los fondos incorporados posteriormente, la administración fiduciaria, la construcción de las obras y la adjudicación de las unidades funcionales forman parte de una misma secuencia económica y patrimonial.

La fragmentación excesiva de esa realidad suele conducir a conclusiones engañosas.

Cuando se observa únicamente el contrato celebrado por el adherente o aportante de bienes, aislándolo del resto de la estructura, resulta posible presentarlo como un simple adquirente de derechos futuros. Pero cuando el fenómeno es analizado en su totalidad aparece una realidad distinta.

Ello y a que, el adherente financia el mismo objeto fiduciario, sus aportes ingresan al mismo patrimonio de afectación, los bienes incorporados quedan sometidos a la misma administración fiduciaria y el beneficio esperado por el aportante surge del mismo programa económico contenido en el contrato madre.

En conclusión, la unidad económica del negocio reaparece entonces con toda claridad.

La importancia de esta observación radica en que la naturaleza jurídica de los sujetos intervinientes no puede determinarse adecuadamente ignorando la estructura global dentro de la cual desarrollan su actividad patrimonial.

Dicho ello, resulta evidente que el aportante posterior no participa de una operación paralela al fideicomiso, sino que participa de la misma operación económica que el fideicomiso organiza y ejecuta.

Por ello, su posición jurídica debe ser interpretada a partir de esa realidad y no mediante una fragmentación conceptual que termine ocultando la verdadera naturaleza del fenómeno. Precisamente por ello la figura del mero inversor resulta insuficiente para describir lo que efectivamente ocurre.

La incorporación patrimonial realizada por el aportante de bienes no se agota en la búsqueda de un beneficio económico futuro. Implica además la participación activa en la conformación y desarrollo de un patrimonio de afectación cuya existencia resulta indispensable para alcanzar dicho beneficio.

La realidad económica y jurídica del negocio fiduciario inmobiliario aparece así como una estructura unitaria cuya comprensión exige observar conjuntamente todos los elementos que la integran.

Y es precisamente desde esa perspectiva integral que debe analizarse la verdadera naturaleza jurídica del aportante posterior al fideicomiso.

VII. La insuficiencia de la categoría del mero inversor.

Uno de los argumentos más frecuentes utilizados para negar la condición fiduciaria (llámese fiduciante/adherente) del aportante posterior de bienes consiste en sostener que éste no participa realmente del fideicomiso sino que simplemente realiza una inversión destinada a obtener una futura unidad funcional. Desde esta perspectiva, el sujeto sería un inversor o adquirente y no un verdadero participante de la estructura fiduciaria.

La objeción merece ser analizada con detenimiento.

Es indudable que quien incorpora fondos a un fideicomiso inmobiliario persigue un interés económico determinado. En la mayoría de los casos procura obtener la adjudicación y posterior escrituración de una unidad funcional, y no participa de la ganancia global del emprendimiento como fideicomisario.

Sin embargo, esa finalidad económica no parece suficiente para resolver la cuestión relativa a la naturaleza jurídica de la incorporación patrimonial realizada. La circunstancia de que una persona espere obtener un beneficio no permite determinar por sí sola la estructura jurídica del negocio mediante el cual dicho beneficio será alcanzado.

Toda operación patrimonial persigue una finalidad económica. Lo verdaderamente relevante consiste en identificar los mecanismos jurídicos utilizados para alcanzarla. Y precisamente allí aparece la insuficiencia de la categoría del mero “inversor”.

Porque quien incorpora fondos al fideicomiso inmobiliario no se limita a adquirir una expectativa abstracta de ganancia. Realiza una incorporación patrimonial específica a un patrimonio separado. Somete dichos fondos a un régimen fiduciario de administración. Acepta que sean afectados exclusivamente al cumplimiento del objeto previsto en el contrato. Y deposita su confianza en una estructura patrimonial cuya existencia constituye precisamente uno de los elementos que justifican su decisión económica.

La diferencia resulta significativa.

El inversor tradicional confía principalmente en la solvencia patrimonial de quien recibe su inversión. El aportante al fideicomiso inmobiliario, en cambio, confía esencialmente en la existencia de un patrimonio separado jurídicamente afectado a una finalidad específica.

La seguridad económica que busca no surge únicamente de la persona del desarrollador o del fiduciario. Surge de la existencia misma del patrimonio fideicomitido.

Precisamente por ello el fideicomiso no aparece como un elemento accidental del negocio. Constituye uno de sus presupuestos fundamentales.

La incorporación patrimonial realizada por el aportante de bienes al patrimonio fideicomitido (como fiduciante/adherente) se explica precisamente porque existe un patrimonio separado de aquel que lo adminstra. Porque los bienes aportados no ingresarán al patrimonio personal del fiduciario. Porque quedarán afectados al cumplimiento de una finalidad determinada. Y porque la administración de dichos bienes se encontrará sometida a un régimen jurídico específico.

Desde esta perspectiva, la categoría del mero inversor resulta insuficiente para describir adecuadamente el fenómeno. Puede explicar la finalidad económica perseguida por el sujeto. Pero no alcanza para describir la naturaleza jurídica de la incorporación patrimonial efectivamente realizada. Y es precisamente esa incorporación patrimonial la que constituye el núcleo del problema analizado en este trabajo.

VIII. La coexistencia de las calidades de fiduciante y beneficiario.

Otro de los argumentos habitualmente utilizados para negar la condición de “fiduciante” del aportante posterior al acto de constitución del fideicomiso consiste en afirmar que éste reviste exclusivamente la calidad de “beneficiario”. Según esta posición, quien incorpora fondos al fideicomiso para obtener una unidad funcional no podría ser considerado fiduciante porque su verdadera función dentro de la estructura consistiría únicamente en recibir el beneficio previsto por el contrato.

La objeción parte de una premisa discutible. Presupone que las distintas posiciones jurídicas previstas por el régimen fiduciario son necesariamente incompatibles entre sí.

Sin embargo, la normativa argentina no adopta semejante criterio. Por el contrario, la regulación vigente admite expresamente la posibilidad de que una misma persona reúna diversas calidades dentro de la estructura fiduciaria.

La razón resulta fácil de comprender. Las distintas categorías subjetivas previstas por el fideicomiso cumplen funciones diferentes.

Mientras que la condición de “fiduciante” permite identificar a quien incorpora bienes al patrimonio fideicomitido, la condición de “beneficiario” permite identificar a quien se encuentra destinado a recibir los beneficios derivados de la ejecución del objeto fiduciario y la de “Fideicomisario” identifica a quien tiene derecho a recibir el remanente del fideicomiso (presunta ganancia del desarrollo) una vez cumplido su objeto y finalidad.

No se trata de categorías que respondan a una misma pregunta. Describen aspectos distintos de una misma realidad jurídica. Precisamente por ello nada impide que ambas funciones fiduciante/beneficiario o fiduciante/fideicomisario y demás concurran simultáneamente en una misma persona.

De hecho, esa coexistencia aparece con frecuencia en la práctica fiduciaria. Numerosos sujetos aportan bienes al fideicomiso y, simultáneamente, resultan beneficiarios, como consecuencia de ello, de los efectos económicos producidos por la ejecución del programa fiduciario.

La situación del aportante posterior no parece sustancialmente distinta.

La circunstancia de que espere obtener una unidad funcional no elimina el hecho de que incorpora bienes al patrimonio fideicomitido. Del mismo modo, la incorporación patrimonial realizada no elimina la expectativa de obtener el beneficio previsto por el contrato.

Ambos fenómenos coexisten. Y precisamente esa coexistencia constituye uno de los rasgos característicos de la estructura fiduciaria.

De hecho pueden coexistir en un mismo contrato de fideicomisos y dentro de la masa de aportantes de bienes, distintos tipos de fiduciantes con obligaciones y expectativas diferentes.

La cuestión resulta particularmente importante porque demuestra que el debate no puede resolverse mediante una falsa alternativa entre ser fiduciante o ser beneficiario. Por el contrario, la verdadera pregunta consiste en determinar si la incorporación patrimonial realizada por el aportante posee naturaleza fiduciaria.

Y si la respuesta es afirmativa, la circunstancia de que además revista la condición de beneficiario no constituye un obstáculo conceptual para reconocer dicha naturaleza.

IX. Información, control y rendición de cuentas.

Las cuestiones analizadas hasta aquí podrían parecer puramente teóricas si no fuera porque producen consecuencias prácticas de enorme importancia.

En definitiva, la verdadera relevancia de la discusión acerca de la naturaleza jurídica del aportante posterior (aquel que se obliga a aportar bienes al patrimonio fiduciario sin formar parte del contrato de fideicomiso originario en el que se creo el patrimonio de afectación e cuestión) aparece cuando se examinan los derechos que pueden derivarse de dicha posición dentro de la estructura fiduciaria.

La administración fiduciaria se caracteriza por una particular relación entre poder y finalidad. El fiduciario recibe facultades de administración porque debe ejecutar un programa patrimonial previamente establecido. Su actuación no se encuentra orientada por intereses propios sino por el cumplimiento del objeto previsto en el contrato de fideicomiso.

Precisamente por ello la administración fiduciaria genera correlativamente deberes de información, transparencia y rendición de cuentas (toda vez que en su esencia administra bienes de terceros entregados para ser afectados a un mandato preestablecido).

Quien administra bienes afectados a una finalidad específica debe encontrarse en condiciones de explicar la forma en que dichos bienes han sido administrados y el grado de cumplimiento alcanzado respecto del objeto cuya realización justificó la existencia del patrimonio separado.

La cuestión adquiere especial relevancia respecto del aportante posterior.

Si sus bienes han sido incorporados al patrimonio fideicomitido para la ejecución del programa fiduciario de cuyo cumplimiento por el fiduciario dependerá que reciba este su beneficio (unidad funcional), resulta razonable reconocer la existencia de un interés legítimo en conocer -por por parte del aportante y beneficiario de esa unidad funcional que espera- el destino efectivamente dado a dichos recursos y el estado de cumplimiento de la finalidad para la cual fueron aportados.

Ello no implica transformar al fideicomiso en una estructura asamblearia ni sustituir las funciones propias del fiduciario. Implica simplemente reconocer que quien incorpora bienes a un patrimonio de afectación posee un interés jurídicamente relevante en verificar que dichos bienes sean administrados conforme a la finalidad para la cual fueron incorporados.

La información y la rendición de cuentas aparecen así como consecuencias naturales de la administración fiduciaria. No surgen ni dependen únicamente de cláusulas contractuales particulares, sino que derivan de la propia lógica de un sistema patrimonial construido alrededor de la confianza depositada en quien administra bienes ajenos o afectados a una finalidad específica (y de allí el término utilizado en idioma ingles para definir al FIDEICOMISO: “Trust” – confianza).

Desde esta perspectiva, la discusión acerca de la naturaleza jurídica del aportante posterior deja de ser una controversia meramente académica. Se transforma en una cuestión directamente vinculada con la transparencia de la gestión fiduciaria y con la protección de quienes incorporan patrimonialmente recursos destinados al cumplimiento del objeto previsto por el fideicomiso.

X. Realismo jurídico y crítica al nominalismo contractual.

En el fondo, todas las cuestiones analizadas a lo largo de este trabajo remiten a un problema metodológico más profundo que el estrictamente vinculado con el aquí denominado fideicomiso inmobiliario.

La discusión acerca de la naturaleza jurídica del aportante posterior constituye, en realidad, una manifestación particular de un debate permanente dentro de la teoría general del derecho privado: la tensión entre la realidad económica de los negocios y las denominaciones utilizadas para describirlos.

La cuestión puede formularse de manera sencilla. ¿La naturaleza jurídica de una relación patrimonial depende de la función económica y jurídica efectivamente desarrollada por las partes o depende exclusivamente del nombre que éstas deciden atribuirle? La respuesta a este interrogante resulta decisiva para el problema aquí analizado.

Si se adopta una concepción estrictamente nominalista, bastará observar las expresiones utilizadas por los instrumentos contractuales para determinar la posición jurídica de cada sujeto. Si el contrato habla de inversor, el sujeto será un inversor. Si utiliza la expresión adherente, será un adherente. Si emplea la palabra comprador, esa será su condición jurídica relevante.

Sin embargo, semejante enfoque presenta una dificultad evidente. Las denominaciones contractuales no crean por sí mismas la realidad patrimonial que describen. Las palabras constituyen instrumentos de identificación. No mecanismos capaces de modificar la esencia de los fenómenos jurídicos a los cuales se refieren.

Precisamente por ello el derecho privado contemporáneo ha desarrollado históricamente numerosos mecanismos destinados a impedir que las formas aparentes prevalezcan sobre la realidad económica subyacente.

En ese sentido, ejemplos como las teorías de la simulación, del fraude a la ley, del abuso del derecho y de la causa de los negocios jurídicos, responden, en última instancia, a una misma preocupación metodológica: evitar que la descripción formal de una situación termine ocultando aquello que efectivamente ocurre en la realidad.

La misma lógica debe aplicarse al análisis del fideicomiso inmobiliario, ya que la cuestión no consiste en determinar cómo las partes decidieron llamar al aportante posterior, sino, antes bien, consiste en determinar qué hace efectivamente dicho sujeto dentro de la estructura patrimonial organizada por el fideicomiso. Y cuando se observa esa realidad aparecen ciertos datos difíciles de ignorar tales como: a) El sujeto incorpora bienes al patrimonio fideicomitido; b.) Dichos bienes quedan afectados al cumplimiento de una finalidad específica; c.) Su administración corresponde al fiduciario en virtud del contrato de fideicomiso; d.) La utilización de los fondos se encuentra jurídicamente limitada por el objeto previsto en dicho contrato; y d.) el beneficio esperado depende enteramente de la correcta ejecución del programa fiduciario.

Como se observa, la realidad económica permanece inalterada cualquiera sea la denominación utilizada para describirla y por ello, el análisis jurídico no puede detenerse exclusivamente en la terminología contractual. Debe avanzar hacia la identificación de la verdadera función patrimonial desempeñada por el sujeto dentro de la estructura fiduciaria.

La tesis desarrollada en este trabajo se inscribe precisamente dentro de esa perspectiva. No pretende desconocer la importancia de las categorías contractuales utilizadas por la práctica. Tampoco propone sustituir arbitrariamente las denominaciones elegidas por las partes.

Lo que sostiene es algo diferente: Que la naturaleza jurídica de una situación patrimonial debe determinarse a partir de la función económica y jurídica efectivamente desarrollada y no exclusivamente mediante la observación de las expresiones utilizadas para describirla.

Y desde esa perspectiva, la incorporación de bienes al patrimonio fideicomitido para la realización del objeto fiduciario constituye un dato cuya relevancia jurídica no puede quedar neutralizada por la simple elección de una determinada terminología contractual.

En definitiva, las palabras pueden variar. La realidad patrimonial permanece. Y es precisamente esa realidad la que debe constituir el punto de partida de cualquier análisis serio acerca de la verdadera naturaleza jurídica del aportante al fideicomiso inmobiliario.

XI. Conclusiones.

El análisis desarrollado a lo largo de estas páginas permite arribar a una serie de conclusiones que, lejos de constituir afirmaciones aisladas, forman parte de una construcción sistemática destinada a explicar una realidad cada vez más frecuente dentro del aquí denominado moderno fideicomiso inmobiliario argentino.

La primera de ellas consiste en reconocer que el fideicomiso se estructura alrededor de un patrimonio de afectación separado del patrimonio personal de quienes participan de la relación fiduciaria. Esta característica constituye el núcleo esencial del instituto y determina que la incorporación de bienes a dicho patrimonio adquiera una relevancia jurídica central para comprender la posición de los sujetos involucrados.

La segunda conclusión deriva directamente de la anterior. El concepto legal de fiduciante contenido en el Código Civil y Comercial se encuentra construido alrededor de la transmisión o compromiso de transmisión de bienes destinados al cumplimiento del objeto fiduciario. La norma privilegia una función patrimonial antes que una ubicación cronológica dentro de la historia del fideicomiso.

La tercera conclusión consiste en advertir que numerosos fideicomisos inmobiliarios contemporáneos se desarrollan mediante un proceso progresivo de incorporación patrimonial. El patrimonio fideicomitido no se integra exclusivamente con los bienes aportados en el momento fundacional sino también mediante sucesivos aportes destinados a financiar la ejecución del emprendimiento.

La cuarta conclusión radica en que dichos aportes posteriores no ingresan al patrimonio personal del fiduciario. Son incorporados al patrimonio fideicomitido, quedan afectados al cumplimiento del objeto previsto en el contrato y se someten al régimen fiduciario de administración. La naturaleza jurídica del fenómeno aparece así íntimamente vinculada con la lógica propia del patrimonio de afectación.

La quinta conclusión consiste en reconocer que los instrumentos utilizados para formalizar la incorporación de nuevos sujetos al emprendimiento no pueden ser interpretados aisladamente del contrato de fideicomiso que les da sentido económico. La existencia de un acuerdo marco fiduciario y de acuerdos complementarios de adhesión permite comprender adecuadamente la unidad funcional del negocio y evita fragmentaciones artificiales incompatibles con la realidad económica de la operación.

La sexta conclusión es que la circunstancia de que el aportante posterior aspire a obtener una unidad funcional no elimina necesariamente la naturaleza fiduciaria de la incorporación patrimonial realizada. La condición de beneficiario y la condición de fiduciante responden a funciones distintas dentro de la estructura fiduciaria y pueden coexistir legítimamente en una misma persona.

La séptima conclusión consiste en advertir que la incorporación patrimonial al fideicomiso genera un interés jurídicamente relevante respecto de la correcta administración de los bienes aportados. La información, la transparencia y la rendición de cuentas aparecen así como consecuencias naturales de una estructura construida alrededor de la administración fiduciaria de bienes afectados a una finalidad específica.

Finalmente, la octava conclusión trasciende el ámbito particular del fideicomiso inmobiliario para proyectarse sobre la metodología general del análisis jurídico. La verdadera naturaleza de las relaciones patrimoniales no puede ser determinada exclusivamente a partir de las denominaciones utilizadas por los instrumentos contractuales. Debe buscarse en la función económica y jurídica efectivamente desarrollada por los sujetos que participan del negocio.

Desde esta perspectiva, la figura del aportante posterior al fideicomiso inmobiliario exige una reconsideración de ciertos enfoques excesivamente formalistas o cronológicos que tienden a identificar la condición de fiduciante exclusivamente con el acto constitutivo originario.

La realidad económica del fenómeno muestra algo diferente. Muestra a sujetos que incorporan bienes al patrimonio fideicomitido para que éstos sean administrados conforme al objeto previsto en el contrato de fideicomiso. Muestra aportes afectados a una finalidad fiduciaria. Muestra una administración fiduciaria encargada de ejecutar el programa patrimonial diseñado por el contrato. Y muestra beneficios cuya obtención depende precisamente del cumplimiento de dicho programa.

La verdadera naturaleza jurídica de esa realidad no puede construirse ignorando tales circunstancias. Por el contrario, debe partir de ellas. Porque el derecho no se limita a regular palabras, sino antes bien regula realidades patrimoniales concretas.

Y cuando esas realidades son observadas en toda su complejidad, la conclusión aparece con suficiente claridad: quien incorpora bienes al patrimonio fideicomitido para la realización del objeto previsto por el contrato participa materialmente de la estructura fiduciaria que recibe dichos bienes y debe ser comprendido jurídicamente a partir de esa realidad.

Tal vez allí resida, en definitiva, la principal enseñanza que ofrece el análisis de esta problemática. El fideicomiso inmobiliario contemporáneo exige una interpretación capaz de acompañar la evolución económica de los negocios que pretende regular. Y esa interpretación sólo puede construirse adecuadamente cuando las categorías jurídicas permanecen vinculadas a la realidad patrimonial que les da sentido y justificación.

Porque, en última instancia, las cosas no son lo que se dice que son. Las cosas son lo que son independientemente de cómo se las defina.

Dr. Miguel Cassagne

Junio 2026.