Desregulación y prevención de lavado de activos: La necesaria distinción entre regulación económica y control preventivo del sistema PLA/FT/FP – Dr. Miguel Cassagne

La discusión pública recientemente instalada en torno a una eventual desregulación del corretaje inmobiliario en la República Argentina obliga a realizar una aclaración técnica que, aunque parezca obvia para quienes trabajamos diariamente en materia de prevención de lavado de activos, podría no resultar igualmente evidente para determinados sectores políticos, empresariales o regulatorios.

Una cosa es desregular una actividad económica. Otra completamente distinta es desmantelar —aunque sea indirectamente— los mecanismos mínimos de control preventivo que el Estado moderno necesita para evitar que determinados sectores de la economía sean utilizados como vehículos de canalización de activos ilícitos. La diferencia no es menor. Y en el actual contexto argentino, tampoco es meramente académica.

El mercado inmobiliario constituye históricamente uno de los principales mecanismos utilizados para integrar fondos de origen ilícito al circuito económico formal. Esto no es una opinión. Es una conclusión sostenida durante décadas por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI/FATF), por los organismos multilaterales, por las unidades de inteligencia financiera de prácticamente todos los países desarrollados y por la experiencia criminológica internacional.

Por ello, cualquier reforma que procure modificar el funcionamiento económico del sector inmobiliario debería necesariamente evitar generar interpretaciones ambiguas respecto de la continuidad de las obligaciones preventivas aplicables a quienes intervienen en dicho mercado.

Porque la eventual eliminación de colegiaciones, matrículas o barreras corporativas no altera el riesgo intrínseco que presenta la actividad inmobiliaria desde la perspectiva PLA/FT/FP. El riesgo continúa existiendo y probablemente continúe existiendo mientras exista criminalidad económica organizada.

Precisamente por ello, este trabajo no pretende cuestionar filosóficamente un eventual proceso de liberalización económica del corretaje.

El objetivo es otro y consiste en advertir —preventivamente— que una desregulación inteligente del mercado inmobiliario argentino no debería jamás confundirse con una desregulación del sistema preventivo de lavado de activos.

Porque si el Estado argentino confundiera ambos planos, no solamente ingresaría en contradicción con los estándares internacionales asumidos ante el GAFI. También correría el riesgo de afectar la credibilidad técnica e institucional de todo el sistema preventivo nacional.

Y ello ocurriría, paradójicamente, en uno de los pocos momentos históricos donde la Argentina parecería haber comenzado a reconstruir cierta consistencia técnica en materia de cumplimiento internacional.

En las últimas semanas han tomado estado público diversos lineamientos vinculados con un eventual proyecto de ley impulsado por el Poder Ejecutivo Nacional tendiente a desregular determinados aspectos del mercado inmobiliario argentino.

Las versiones difundidas por distintos medios periodísticos y actores del sector permiten advertir que el objetivo principal de la iniciativa estaría orientado a modificar el actual esquema de colegiación, matriculación y acceso al ejercicio del corretaje inmobiliario, procurando reducir barreras regulatorias, costos de entrada y estructuras corporativas consideradas incompatibles con un modelo de mayor apertura económica y competencia.

Dentro de ese contexto, comenzaron a surgir ciertas dudas e interrogantes vinculados con el eventual impacto que dicho proyecto podría tener sobre el sistema de Prevención de Lavado de Activos, Financiamiento del Terrorismo y Financiamiento de la Proliferación de Armas de Destrucción Masiva (PLA/FT/FP), particularmente respecto de las obligaciones actualmente vigentes para el sector inmobiliario como Sujeto Obligado ante la Unidad de Información Financiera (UIF).

La preocupación no es menor. El mercado inmobiliario ha sido históricamente considerado por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI/FATF) como uno de los sectores económicos de mayor vulnerabilidad para la canalización de fondos de origen ilícito.

La utilización de operaciones inmobiliarias para ocultar, estratificar e integrar activos provenientes de actividades criminales constituye una problemática reconocida a nivel global desde hace décadas.

Precisamente por ello, tanto las Recomendaciones del GAFI como los sistemas preventivos internos de prácticamente todos los países desarrollados incluyen a los operadores inmobiliarios dentro del universo de actividades alcanzadas por obligaciones preventivas especiales.

En ese marco, el presente trabajo tiene por finalidad analizar la cuestión desde una perspectiva estrictamente técnico-jurídica, procurando demostrar que:

1. La eventual desregulación económica o profesional del corretaje inmobiliario no implica ni debería implicar una desregulación del sistema preventivo PLA/FT/FP.
2. La condición de Sujeto Obligado no deriva de la existencia de matrícula, colegiación o título habilitante, sino del riesgo económico-criminal inherente a la actividad desarrollada.
3. El mantenimiento de controles preventivos sólidos en el mercado inmobiliario constituye una obligación internacional asumida por la República Argentina ante el GAFI y demás organismos multilaterales.
4. Una eventual eliminación o debilitamiento de las obligaciones PLA/FT/FP aplicables al sector podría generar graves consecuencias regulatorias, reputacionales e institucionales para el país.
5. El proceso de desregulación económica del corretaje puede coexistir perfectamente con el mantenimiento —e incluso fortalecimiento— de los controles vinculados con transparencia, trazabilidad y prevención del delito económico.
8. II. EL CONTEXTO ACTUAL DEL PROYECTO DE DESREGULACIÓN

A la fecha de elaboración del presente artículo, el proyecto definitivo no ha sido formalmente remitido al Congreso Nacional.

Sin perjuicio de ello, las diversas publicaciones periodísticas y manifestaciones públicas de funcionarios permiten advertir ciertos lineamientos generales que parecerían orientar la iniciativa.

Las distintas referencias periodísticas y manifestaciones públicas conocidas hasta el momento permiten advertir que el espíritu general de la iniciativa se encontraría orientado hacia una flexibilización del acceso a la actividad, una reducción de las barreras corporativas históricamente existentes dentro del sector y una mayor apertura competitiva en materia de intermediación inmobiliaria. El discurso político que acompaña dichas ideas aparece íntimamente vinculado con una concepción económica que procura disminuir costos regulatorios, simplificar estructuras consideradas excesivamente rígidas y promover una dinámica de mercado más abierta, menos burocrática y potencialmente más accesible para nuevos operadores.

Ahora bien, aun cuando tales objetivos puedan generar debates legítimos desde la perspectiva institucional, profesional o económica, lo verdaderamente relevante desde la óptica de la prevención del lavado de activos es advertir que, en ninguna de las referencias públicas conocidas hasta el presente, aparecen menciones orientadas a desmantelar o flexibilizar el sistema preventivo aplicable al sector inmobiliario. No se observan referencias a una eventual derogación de obligaciones de debida diligencia, ni a la eliminación de deberes de reporte, ni mucho menos a una exclusión del mercado inmobiliario del universo de Sujetos Obligados previstos por la Ley 25.246. Muy por el contrario, todo parecería indicar que la discusión pública se encuentra estrictamente focalizada sobre la organización económica y profesional del corretaje, sin proyectarse —al menos por ahora— sobre la arquitectura preventiva diseñada por la normativa antilavado.

Ahora bien, del análisis de las publicaciones periodísticas, entrevistas y comentarios públicos vinculados con la iniciativa, no surge —al menos hasta el momento— ningún indicio serio relativo a eliminación de controles antilavado, derogación de obligaciones UIF, exclusión del sector inmobiliario como Sujeto Obligado, flexibilización de obligaciones de debida diligencia, eliminación de ROS, modificación de la Ley 25.246 y/o derogación de la Resolución UIF 43/2024.

La discusión pública parecería encontrarse exclusivamente centrada en aspectos de regulación económica y profesional. Y ello resulta razonable, ya que una cosa es discutir si el corretaje inmobiliario debe ser considerado una profesión colegiada o una actividad económica abierta, y otra completamente distinta es analizar si quienes participan en operaciones inmobiliarias deben continuar sujetos a obligaciones preventivas destinadas a evitar la utilización del mercado para el lavado de activos.

Confundir ambos planos conduciría a un grave error conceptual.

III. LA NATURALEZA DEL SISTEMA PLA/FT/FP

Uno de los principales errores conceptuales que suelen aparecer cada vez que determinados sectores económicos atraviesan procesos de liberalización o simplificación regulatoria consiste en asumir que toda desregulación económica necesariamente implica una reducción equivalente de los mecanismos de control estatal. Sin embargo, semejante razonamiento desconoce por completo la lógica contemporánea de los modernos sistemas de prevención de lavado de activos.

El régimen PLA/FT/FP no fue concebido para organizar profesiones, proteger incumbencias corporativas ni administrar sistemas de matriculación. Su finalidad histórica, jurídica e institucional es mucho más profunda: preservar la integridad del sistema económico y financiero frente al riesgo de infiltración de activos provenientes de actividades ilícitas.

Desde esa perspectiva, el verdadero eje rector del sistema preventivo jamás fue la existencia de títulos universitarios, colegios profesionales o habilitaciones corporativas. El eje siempre estuvo puesto sobre el riesgo inherente a determinadas actividades económicas capaces de ser utilizadas como vehículos de canalización, ocultamiento o integración de fondos ilícitos.

Precisamente por ello, el sistema preventivo argentino —al igual que prácticamente todos los sistemas inspirados en los estándares internacionales del GAFI— alcanza actualmente a una enorme diversidad de sujetos cuya incorporación al universo preventivo no depende en absoluto de la existencia de matrícula profesional. Sociedades comerciales, fiduciarios, desarrolladores, proveedores de servicios financieros, operadores bursátiles, plataformas de activos virtuales y múltiples estructuras empresariales quedan sometidos diariamente a obligaciones preventivas porque el legislador entiende que las actividades que desarrollan presentan vulnerabilidades objetivas frente al lavado de activos.

La lógica es eminentemente funcional.

El Estado no controla porque exista colegiación. Controla porque existe riesgo.

Y precisamente por ello el GAFI construyó todo el sistema internacional de prevención sobre una lógica funcional basada en actividades riesgosas y no sobre estructuras corporativas profesionales. La propia Recomendación 22 del GAFI impone obligaciones preventivas a los agentes inmobiliarios “cuando participan en transacciones para sus clientes que involucran la compra y la venta de bienes inmuebles”.

La obligación nace entonces de intervenir profesionalmente en operaciones inmobiliarias riesgosas. No de pertenecer a un colegio profesional determinado, ni de poseer una matrícula específica, ni de la denominación jurídica que cada país adopte para organizar la actividad.

Y dentro de esa lógica, el mercado inmobiliario ocupa históricamente un lugar central.

La experiencia internacional demuestra desde hace décadas que las operaciones inmobiliarias constituyen uno de los mecanismos preferidos por las organizaciones criminales para otorgar apariencia de licitud a fondos de origen ilícito. La posibilidad de movilizar activos de alto valor, estructurar operaciones complejas, operar mediante sociedades interpuestas, ocultar beneficiarios finales o manipular valuaciones convierte al sector inmobiliario en un ámbito particularmente sensible desde la perspectiva de la criminalidad económica organizada.

Por ello, reducir el análisis a la mera discusión acerca de si el corretaje debe continuar siendo una actividad colegiada implicaría ignorar el verdadero núcleo del problema. Porque el riesgo de lavado de activos no desaparece cuando desaparece una matrícula. El riesgo permanece. Y precisamente por ello permanecen —o deberían permanecer— los mecanismos preventivos destinados a mitigarlo.

IV. EL ARTÍCULO 20 DE LA LEY 25.246 Y EL CORRETAJE INMOBILIARIO

La redacción vigente del artículo 20 inciso 15 de la Ley 25.246 resulta particularmente esclarecedora.

La norma establece como Sujetos Obligados a: “Las personas humanas y/o jurídicas, u otras estructuras con o sin personería jurídica, que realicen corretaje inmobiliario”.

La amplitud conceptual de la redacción no es casual. El legislador deliberadamente evitó restringir el alcance de la norma a: corredores matriculados,  colegiados, profesionales universitarios, martilleros u otros sujetos inscriptos en entidades corporativas. En efecto, el texto de la ley pone el foco directamente sobre la actividad económica desarrollada, es decir, Quien realiza corretaje inmobiliario queda alcanzado.

Ese criterio legislativo resulta plenamente consistente con la lógica del GAFI, toda vez, que como ya aquí se indicó, la obligación preventiva nace del riesgo asociado a la actividad. No del modo en que el Estado decida organizar administrativamente la habilitación profesional.

Por ello, aun en el supuesto hipotético de que el Congreso eliminara completamente la matriculación y/o colegiación de los corredores, su título habilitante o cualquiera de las restricciones corporativas actuales, ello no modificaría, por sí solo, la condición de Sujeto Obligado prevista en la Ley 25.246. Ello, porque el elemento central continuaría intacto: la realización habitual y profesional de operaciones de corretaje inmobiliario.

V. EL ROL DEL GAFI Y LOS ESTÁNDARES INTERNACIONALES

El Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI/FATF) considera históricamente al sector inmobiliario como una de las principales actividades no financieras vulnerables al lavado de activos.

Las Recomendaciones 22 y 23 incorporan expresamente a los agentes inmobiliarios dentro del universo de actividades alcanzadas por obligaciones preventivas especiales.

Y ello responde a una realidad criminológica ampliamente reconocida, cual es la que indica que el mercado inmobiliario constituye uno de los mecanismos más utilizados globalmente para integrar activos ilícitos, justificar incrementos patrimoniales, ocultar beneficiarios finales, transformar dinero ilícito en activos aparentemente legítimos y canalizar fondos provenientes de corrupción, narcotráfico, evasión fiscal, trata de personas y crimen organizado.

En América Latina, además, el sector inmobiliario presenta vulnerabilidades adicionales derivadas de economías informalizadas, utilización intensiva de efectivo, registraciones deficientes, estructuras fiduciarias complejas y debilidades históricas en materia de trazabilidad patrimonial.

Por ello, una eventual eliminación de controles preventivos sobre operadores inmobiliarios resultaría incompatible con las Recomendaciones GAFI, los compromisos internacionales asumidos por la República Argentina, los procesos de evaluación mutua y los estándares globales de transparencia.

Reitero. La discusión sobre colegiación profesional no altera esa realidad, porque el riesgo de lavado subsiste independientemente del modelo económico elegido para organizar el mercado.

La importancia estratégica que el GAFI asigna al sector inmobiliario surge además del hecho de que el propio organismo emitió una guía específica y autónoma exclusivamente dedicada al sector real estate, actualizada en 2022 debido precisamente a la persistencia y evolución de las tipologías de lavado vinculadas al mercado inmobiliario.

Dicha Guía reconoce expresamente la utilización de estructuras societarias complejas; el ocultamiento de beneficiarios finales, las manipulaciones de valuación, la utilización de efectivo; los esquemas fiduciarios, las derivaciones transnacionales; y múltiples mecanismos de opacidad vinculados a operaciones inmobiliarias.

Por último cabe resaltar que el propio GAFI exige expresamente del agente inmobiliario:

• debida diligencia del cliente;
• identificación de beneficiarios finales;
• monitoreo;
• mantenimiento de registros;
• reportes de operaciones sospechosas;
• capacitación;
• supervisión basada en riesgo; y
• capacidad sancionatoria efectiva respecto de los operadores inmobiliarios.
• VI. LA INCORPORACIÓN EXPRESA DE LOS AGENTES INMOBILIARIOS COMO APNFD EN LOS ESTÁNDARES GAFI/GAFILAT

Existe un aspecto técnico-jurídico adicional que torna todavía más delicada cualquier eventual interpretación orientada a debilitar el régimen preventivo aplicable al corretaje inmobiliario argentino: los agentes inmobiliarios no fueron incorporados de manera tangencial ni accesoria dentro de los estándares internacionales del GAFI. Fueron incorporados de manera expresa, deliberada y reiterada como una de las principales categorías de Actividades y Profesiones No Financieras Designadas (APNFD o DNFBPs).

Ello surge con absoluta claridad del propio Glosario General del GAFILAT, el cual incluye específicamente a los “Agentes inmobiliarios” dentro del universo de APNFD alcanzadas por obligaciones antilavado.

La misma definición se reproduce en la “Guía dirigida al sector de APNFD para la construcción de una matriz de riesgos en prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo (LA/FT)” emitida por GAFILAT en diciembre de 2022, donde el organismo regional destaca expresamente que los agentes inmobiliarios constituyen “uno de los sectores con mayor exposición al riesgo de LA/FT”.

De igual manera, la “Guía para un Enfoque Basado en Riesgo aplicado al Sector Inmobiliario” publicada por el GAFI en julio de 2022 ratifica que el sector inmobiliario continúa siendo una prioridad estratégica internacional en materia de prevención de lavado de activos y financiamiento del terrorismo.

Dicha Guía resulta particularmente contundente cuando aclara que:

• las obligaciones preventivas alcanzan a los agentes inmobiliarios;
• también alcanzan a otros profesionales que participan en operaciones inmobiliarias;
• y que dichas obligaciones deben interpretarse “en relación con la actividad en cuestión y no en virtud de profesiones o títulos específicos”.

Esta precisión resulta jurídicamente trascendental para el debate argentino actual.

Porque el propio GAFI anticipa expresamente el supuesto que hoy se discute en Argentina: la posibilidad de que los distintos países organicen de manera diversa el ejercicio de la actividad inmobiliaria, pero sin que ello altere las obligaciones preventivas aplicables a quienes intervienen profesionalmente en operaciones de compra y venta de inmuebles.

En otras palabras, el estándar internacional ya prevé que pueden existir distintos modelos regulatorios del corretaje —más abiertos, más profesionales, más comerciales o más liberalizados—, pero deja absolutamente claro que las obligaciones ALA/CFT no dependen del nombre de la profesión ni del sistema corporativo adoptado, sino del riesgo intrínseco asociado a la actividad económica desarrollada.

Precisamente por ello, la Guía del GAFI señala que:
“los países deben guiarse por su comprensión de dónde radican los riesgos vinculados con el sector inmobiliario, y no por términos de definición”.

Desde esa perspectiva, cualquier intento de excluir a los corredores inmobiliarios argentinos del universo de Sujetos Obligados únicamente como consecuencia de una eventual liberalización económica del corretaje resultaría abiertamente incompatible con:

• las Recomendaciones 22 y 23 del GAFI;
• la Recomendación 28 relativa a supervisión de APNFD;
• el enfoque basado en riesgo previsto en la Recomendación 1;
• las Notas Interpretativas respectivas;
• el Glosario General GAFI/GAFILAT;
• y la Guía específica del GAFI para el sector inmobiliario de 2022.

No se trataría entonces de una mera discusión interpretativa local. Se trataría de una contradicción directa con estándares internacionales expresos, específicos y reiteradamente ratificados por el propio sistema GAFI/GAFILAT.

VII. La dimensión económica del riesgo inmobiliario: datos, tipologías y evidencia comparada.

La necesidad de mantener a los corredores inmobiliarios dentro del universo de Sujetos Obligados no se apoya en una mera prevención abstracta, sino en una realidad económica verificable. La Oficina de las Naciones Unidas contra la Droga y el Delito estima que el volumen global de dinero lavado anualmente representa entre el 2% y el 5% del PBI mundial, equivalente aproximadamente a entre USD 800.000 millones y USD 2 billones.

Dentro de ese fenómeno global, el mercado inmobiliario ocupa un lugar especialmente sensible por la propia naturaleza económica de las operaciones involucradas: activos de alto valor, baja frecuencia transaccional, posibilidad de pagos complejos, utilización de sociedades, fideicomisos, terceros interpuestos, beneficiarios finales ocultos, valuaciones manipulables y fuerte capacidad de integración patrimonial.

La evidencia comparada confirma esa vulnerabilidad. Según información citada por Financial Crime Academy con base en Global Financial Integrity, entre 2015 y 2021 se habrían lavado más de USD 2.300 millones a través de bienes raíces en Estados Unidos. La misma fuente identifica como focos relevantes de riesgo inmobiliario a jurisdicciones como Estados Unidos, Reino Unido, Australia, Canadá y Alemania, con especial concentración en plazas como Londres, Toronto, Vancouver y Nueva York.

Asimismo, respecto de Australia, se cita que AUSTRAC estimó que en 2020 intereses chinos habrían lavado más de USD 1.000 millones a través del mercado inmobiliario australiano, y que la Policía Federal Australiana incautó en el ejercicio 2021 activos por USD 187 millones, de los cuales USD 116 millones correspondían a bienes vinculados a activos inmobiliarios.

Estos datos no deben ser leídos como una estadística aislada de países desarrollados, sino como una advertencia metodológica para la Argentina. Si mercados con mayor bancarización, mejores registros, mayor trazabilidad patrimonial y estructuras supervisoras más robustas siguen verificando riesgos relevantes de lavado a través de bienes raíces, con mayor razón debe extremarse la cautela en economías latinoamericanas caracterizadas por mayores niveles de informalidad, uso intensivo de efectivo, dolarización transaccional, estructuras fiduciarias complejas y debilidades históricas en la identificación del beneficiario final.

GAFILAT ha sido particularmente claro al respecto. En su Guía dirigida al sector de APNFD para la construcción de matrices de riesgo, identifica a los agentes inmobiliarios como una de las principales APNFD con mayor exposición al LA/FT y señala que, para 2021, se habían identificado más de 500.000 agentes en la región.

Esa misma Guía advierte que la intervención de un agente inmobiliario puede otorgar a una operación una apariencia de respetabilidad y normalidad, especialmente en transacciones de magnitud, dificultando la detección e investigación del lavado de activos.

Entre las vulnerabilidades específicamente señaladas para el sector, GAFILAT menciona la ausencia de regulación prudencial, la dificultad para identificar al beneficiario final, el alto uso de operaciones en efectivo, la falta de acceso a herramientas privadas de debida diligencia, la baja calidad de los controles ALA/CFT y la insuficiente conciencia preventiva de clientes y operadores.

En materia de señales de alerta, el organismo regional identifica supuestos particularmente relevantes para el mercado inmobiliario argentino: negativa del cliente a aportar documentación, perfiles económicos incompatibles con la operación, actuación en nombre de terceros para ocultar beneficiarios finales, pagos provenientes de distintas fuentes, pagos realizados por terceros, intervención de personas o estructuras extranjeras, noticias negativas, vinculación con funcionarios investigados por corrupción, adquisición múltiple de inmuebles sin justificación aparente e incompatibilidad entre la operatoria declarada y la actividad económica real.

El GAFI, por su parte, también identifica como señales críticas del lavado inmobiliario las grandes operaciones en efectivo sin explicación razonable, la participación de personas políticamente expuestas o con vínculos criminales, y las estructuras complejas orientadas a ocultar la verdadera titularidad del inmueble.

Por ello, la eliminación de obligaciones preventivas sobre los corredores inmobiliarios no implicaría una simple liberalización de mercado. Implicaría retirar del sistema un punto de observación privilegiado sobre uno de los momentos más sensibles del proceso económico-criminal: aquel en el cual los fondos ilícitos intentan transformarse en patrimonio visible, estable, socialmente respetable y jurídicamente registrable.

VIII. EL EJEMPLO DEL SECTOR FIDUCIARIO.

Probablemente uno de los ejemplos más ilustrativos para comprender la autonomía conceptual existente entre regulación profesional y control preventivo pueda encontrarse dentro del propio ecosistema inmobiliario argentino: el sector fiduciario.

Los fiduciarios vinculados con desarrollos inmobiliarios administran habitualmente estructuras de enorme complejidad económica y patrimonial. Reciben fondos de múltiples inversores, gestionan activos de significativo valor económico, estructuran operaciones con diversidad de participantes y, en muchos casos, operan mediante vehículos jurídicos particularmente sofisticados. Sin embargo, pese a la relevancia económica de las funciones que desempeñan, tales operadores no se encuentran necesariamente sujetos a sistemas clásicos de colegiación profesional equivalentes a los históricamente aplicados sobre corredores o martilleros.

Y aun así, nadie discute seriamente que deban cumplir obligaciones preventivas.

La razón es sencilla. El fundamento de la obligación preventiva no radica en la pertenencia a un colegio profesional, sino en la exposición objetiva al riesgo de lavado de activos derivada de la actividad económica desarrollada.

El fiduciario no se transforma en Sujeto Obligado porque posea una matrícula. Se transforma en Sujeto Obligado porque administra estructuras potencialmente vulnerables a la canalización de activos ilícitos.

Exactamente la misma lógica resulta plenamente aplicable al corretaje inmobiliario. Por ello, aun si el futuro régimen económico argentino avanzara hacia un esquema de mayor apertura y liberalización de la actividad inmobiliaria, ello no modificaría el hecho esencial de que quienes intervengan profesional y habitualmente en operaciones inmobiliarias continuarán operando dentro de uno de los sectores de mayor sensibilidad preventiva del sistema económico.

Y justamente por ello continuarán necesitando estructuras mínimas de cumplimiento capaces de garantizar una adecuada identificación de clientes, un análisis razonable de origen de fondos, trazabilidad documental, perfilamiento de los clientes, segmentación de éstos según su nivel de riesgo, monitoreo de sus operaciones, detección de inusualidades, reporte de sospechas y conservación de legajos.

Pretender lo contrario implicaría confundir libertad económica con ausencia de responsabilidad institucional. Y esa confusión, particularmente en materia de prevención de lavado, suele terminar generando consecuencias regulatorias extremadamente costosas para los países que la cometen.

IX. LA DESREGULACIÓN ECONÓMICA NO IMPLICA AUSENCIA DE CONTROL

Uno de los errores conceptuales más frecuentes consiste en interpretar la desregulación económica como sinónimo de ausencia de regulación, cuando en realidad no son conceptos equivalentes.

Los modernos procesos de liberalización económica desarrollados en distintas partes del mundo no implican la desaparición total de controles estatales. Antes bien, implican, en general, sustitución de barreras corporativas, reducción de restricciones de acceso, eliminación de privilegios regulatorios, en algunos casos simplificación administrativa y eventual y fortalecimiento de controles funcionales vinculados al interés público.

Dentro de esos controles funcionales se encuentran precisamente, entre otros, las obligaciones tributarias, los controles societarios, la trazabilidad financiera, la prevención del lavado de activos y la transparencia económica.

Por ello, aun bajo un esquema de mercado ampliamente liberalizado, quien ejerza corretaje inmobiliario continuaría necesitando para operar, contar con un CUIT, tener una registración fiscal, demostrar capacidad operativa, cumplir con la normativa en materia societaria, poseer documentación respaldatoria, establecer políticas y procedimientos internos para prevenir el LA/FT/FP, y cumplir con el plexo normativo que le corresponda según la actividad que realiza.

Lejos de desaparecer, las obligaciones preventivas podrían incluso adquirir mayor relevancia en un esquema desregulación económica de la actividad. Ello, ya que un mercado con menor intervención corporativa requerirá necesariamente mayores mecanismos de trazabilidad y transparencia estatal.

X. LA ACTUAL POLÍTICA DE LA UIF Y EL CONTEXTO REGULATORIO ARGENTINO.

Otro aspecto relevante para analizar esta cuestión es el comportamiento institucional reciente de la Unidad de Información Financiera.

Lejos de observarse una tendencia orientada a flexibilizar el sistema preventivo, durante los últimos años la UIF ha ido profundizado, procesos de actualización normativa; agiornamiento, actualización y ajuste cada vez mayor de sus políticas a los estándares del GAFI, fortalecimiento técnico, regulación para la digitalización de controles, mejora en las políticas de intercambio de información, registración electrónica, supervisión basada en riesgo, y varios aspectos que demuestran un mayor y cada vez mas patente alineamiento con estándares internacionales.

Las recientes resoluciones dictadas por la UIF demuestran claramente que el Estado argentino continúa considerando al sistema PLA/FT/FP como una política pública estratégica. Particularmente luego de los compromisos asumidos ante el GAFI en la última Ronda de Evaluaciones hecha a Argentina en 2024, el monitoreo constante que el GAFI realiza sobre el país y la necesidad de preservar credibilidad institucional.

En ese contexto, resultaría extremadamente improbable que el país avanzara hacia una eliminación de controles preventivos precisamente en uno de los sectores históricamente considerados más vulnerables al lavado de activos.

XI. LOS RIESGOS DE UNA EVENTUAL CONFUSIÓN NORMATIVA

Si bien no existen actualmente indicios serios que permitan suponer una intención oficial de desregular el sistema PLA/FT/FP aplicable al mercado inmobiliario, sí resulta importante formular una advertencia preventiva.

Toda reforma legislativa vinculada con el corretaje inmobiliario debería evitar cuidadosamente generar vacíos interpretativos, superposición normativa, contradicciones regulatorias o dudas respecto de la continuidad de las obligaciones preventivas.

Particularmente importante será mantener coherencia entre la futura regulación económica y la Ley 25.246, evitar mensajes públicos ambiguos, preservar compatibilidad con estándares GAFI y garantizar que la UIF conserve plena capacidad supervisora sobre quienes ejerzan actividades inmobiliarias, especialmente quienes ejerzan el corretaje inmobiliario (sea que dicha actividad, como consecuencia de la desregulación económica, pase de ser una actividad  profesional a ser una actividad económica).

El mercado debe comprender claramente que la eventual liberalización del acceso a la actividad no implica liberalización frente al lavado de activos, siendo que son claramente planos regulatorios completamente distintos.

XII. HACIA UN MODELO DE MERCADO ABIERTO CON CONTROLES PREVENTIVOS SÓLIDOS

La discusión actual podría incluso representar una oportunidad para modernizar integralmente el mercado inmobiliario argentino. Es perfectamente posible construir un esquema donde coexista por un lado mayor competencia, reducción de costos regulatorios, simplificación administrativa, digitalización, innovación y libertad económica, y al mismo tiempo el mantenimiento y ratificación de la exigencia de trazabilidad patrimonial, controles antilavado sólidos, supervisión basada en riesgo, transparencia económica, cumplimiento tributario e integridad del sistema financiero.

No existe contradicción entre ambos objetivos.

Por el contrario. Los mercados modernos y competitivos requieren reglas claras que impidan su utilización por estructuras criminales.

La transparencia no constituye un obstáculo para el desarrollo económico. Constituye una condición necesaria para su sustentabilidad.

XIII. EL RIESGO INTERNACIONAL, LA CUARTA RONDA DE EVALUACIÓN MUTUA Y LA POSIBLE EXPOSICIÓN DE ARGENTINA

La eventual eliminación o debilitamiento del régimen preventivo aplicable a los operadores inmobiliarios no constituiría solamente un problema regulatorio interno.

Podría transformarse en un severo problema de política internacional, credibilidad institucional y estabilidad económica para la República Argentina.

Particularmente porque el país acaba de atravesar la Cuarta Ronda de Evaluación Mutua del GAFI, cuyo proceso de evaluación se desarrolló durante 2024 y respecto del cual Argentina continúa actualmente bajo observación, monitoreo y seguimiento técnico internacional.

En dicho contexto, cualquier retroceso regulatorio en uno de los sectores históricamente considerados de mayor vulnerabilidad al lavado de activos podría ser interpretado internacionalmente como un debilitamiento deliberado del sistema preventivo argentino.

Y ello tendría consecuencias potencialmente extremadamente graves.

Debe recordarse que el sistema GAFI no evalúa únicamente la existencia formal de normas. Evalúa fundamentalmente la efectividad del sistema preventivo.

Por ello, una decisión estatal orientada a excluir precisamente al sector inmobiliario —expresamente identificado por el GAFI como APNFD de alto riesgo— podría generar cuestionamientos severos respecto del nivel de cumplimiento técnico y efectividad del sistema argentino.

Resultaría además particularmente contradictorio que la República Argentina: haya desarrollado durante años un proceso integral de adecuación normativa conforme estándares GAFI, se haya sometido voluntariamente todo su sistema preventivo a procesos de evaluación internacional, haya elaborado y aprobado una Evaluación Nacional de Riesgos de Lavado de Activos y Financiamiento del Terrorismo siguiendo expresamente metodología GAFI, haya identificado formalmente dentro de dicha evaluación vulnerabilidades relevantes vinculadas al sector no financiero, al uso intensivo de efectivo, a la informalidad económica y a la necesidad de fortalecer controles preventivos sobre APNFD y simultáneamente decidiera excluir precisamente a uno de los sectores históricamente identificados por el propio GAFI como una de las principales Actividades y Profesiones No Financieras Designadas de alto riesgo.

Debe recordarse además que la propia Evaluación Nacional de Riesgos 2022 incluyó específicamente dentro del relevamiento preventivo nacional a 9.425 inmobiliarias, tratándolas expresamente como actores relevantes dentro del sistema preventivo argentino. Ello evidencia que el propio Estado argentino reconoció institucionalmente al sector inmobiliario como un componente relevante dentro de la arquitectura nacional ALA/CFT/CFP.

Una decisión de esa naturaleza podría entonces ser interpretada internacionalmente no simplemente como una reforma económica interna, sino como una verdadera regresión regulatoria en uno de los sectores históricamente más sensibles al lavado de activos a nivel global.

Las consecuencias posibles de un deterioro significativo en la percepción internacional del sistema preventivo argentino no son meramente simbólicas.

Históricamente, la inclusión de países en la denominada “Lista Gris” del GAFI ha generado:

• incremento del riesgo país;
• mayores dificultades de acceso al crédito internacional;
• incremento de costos financieros;
• afectación de relaciones de corresponsalía bancaria;
• endurecimiento de controles internacionales;
• disminución de inversiones;
• restricciones indirectas de acceso al sistema financiero global; y
• mayores exigencias de debida diligencia sobre operaciones internacionales vinculadas al país.

Precisamente por ello, el sistema PLA/FT/FP argentino no puede ser analizado únicamente desde una lógica doméstica de simplificación económica o reducción de barreras regulatorias.

El sistema preventivo constituye hoy un componente esencial de la credibilidad financiera internacional de los Estados.

Y en ese contexto, desregular la actividad económica inmobiliaria puede ser una discusión legítima.

Pero desarticular —directa o indirectamente— las obligaciones preventivas aplicables al sector inmobiliario podría ser interpretado internacionalmente como un grave retroceso sistémico.

Especialmente cuando el GAFI acaba de actualizar en 2022 su Guía específica para el sector inmobiliario, el propio organismo reafirmó la necesidad de fortalecer controles sobre agentes inmobiliarios y Argentina, al día de hoy continúa bajo monitoreo internacional posterior a la Cuarta Ronda de Evaluación Mutua.

XIV. LA NECESIDAD DE PRESERVAR LA COHERENCIA SISTÉMICA DEL MODELO PREVENTIVO ARGENTINO

La problemática abordada en el presente trabajo no constituye un debate aislado ni coyuntural.

Por el contrario, se inserta dentro de una línea doctrinaria más amplia vinculada a la necesidad de comprender al sistema argentino de prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo como una verdadera política de Estado, estructurada sobre compromisos internacionales permanentes, exigencias de trazabilidad económica y estándares de credibilidad institucional.

En trabajos anteriores, quien suscribe ya ha sostenido que la arquitectura preventiva argentina no puede analizarse exclusivamente desde perspectivas fiscales, administrativas o corporativas, sino como parte integrante de un esquema internacional de gobernanza financiera cuya estabilidad depende de la capacidad de los Estados de preservar mecanismos eficaces de transparencia, debida diligencia e identificación de riesgos.

Particularmente, en diversos artículos publicados en CASSAGNE Consultores se ha advertido sobre la necesidad de evitar interpretaciones erróneas que confundan simplificación económica con flexibilización preventiva, sobre la permanencia de las obligaciones de debida diligencia aun en contextos de regularización patrimonial o flexibilización fiscal, sobre la importancia de la trazabilidad financiera como componente central de la credibilidad internacional argentina, y  sobre el carácter estructural y permanente del sistema PLA/FT/FP como política pública transversal del Estado argentino.

En esa misma línea conceptual, el presente trabajo sostiene que una eventual desregulación económica del corretaje inmobiliario no puede ser interpretada —ni nacional ni internacionalmente— como una autorización implícita para debilitar los controles preventivos aplicables al sector inmobiliario.

Ello implicaría desconocer no solamente las Recomendaciones del GAFI y del GAFILAT, sino también la propia evolución doctrinaria, regulatoria e institucional que la República Argentina viene desarrollando durante los últimos años en materia de prevención del lavado de activos.

Para evitar repeticiones se invita a la profundización de estos enfoques en la sección de artículos doctrinarios publicados en el sitio institucional de CASSAGNE Consultores, vinculados con el sistema argentino PLA/FT/FP como política de Estado, los desafíos regulatorios derivados de los procesos de exteriorización patrimonial, la trazabilidad financiera; el impacto sistémico de la Lista Gris del GAFI, y la necesidad de fortalecer mecanismos preventivos basados en riesgo dentro de sectores vulnerables de la economía real.

XV. CONCLUSIONES

La eventual desregulación del corretaje inmobiliario actualmente analizada en la República Argentina puede resultar discutible, defendible o criticable desde distintas perspectivas económicas, políticas o corporativas.

Pero existe un aspecto que —a criterio de quien suscribe— no debería formar parte de esa discusión: La continuidad del sistema preventivo PLA/FT/FP aplicable al mercado inmobiliario en general y al corretaje inmobiliario en particular, independientemente si dicha actividad de intermediación sea una actividad considerada profesional y colegiada o económica desregulada.

Y ello por una razón elemental. El problema del lavado de activos no desaparece porque el Estado decida flexibilizar el acceso a una actividad económica. De hecho, en ciertos escenarios, podría incluso agravarse.

Un mercado más abierto, menos corporativo y con menores filtros previos de acceso requiere necesariamente mayores niveles de trazabilidad, monitoreo y transparencia.

Precisamente por ello, interpretar una eventual desregulación del corretaje como una señal de relajación en materia UIF constituiría un error técnico de enorme magnitud y con graves consecuencias para Argentina en el marco de sus compromisos internacionales.

El GAFI jamás construyó sus estándares sobre la idea de colegiación profesional. Los construyó sobre la noción de riesgo. Y el riesgo inherente al mercado inmobiliario permanece intacto independientemente de la existencia de matrícula para ejercer el corretaje, la necesidad de colegiarse en colegios profesionales o el modelo económico elegido para organizar la actividad.

Por eso la propia Ley 25.246 utiliza una fórmula amplia y funcional. No habla de matriculados. Habla simplemente de quienes “realicen corretaje inmobiliario”. La diferencia conceptual es trascendental.

Porque demuestra que el legislador argentino ya comprendió que el verdadero eje del sistema preventivo no es la estructura corporativa del operador, sino la actividad económica riesgosa que desarrolla.

Y desde esa lógica, resulta perfectamente posible —e incluso razonable— discutir una mayor apertura económica del mercado inmobiliario sin afectar en absoluto las obligaciones de debida diligencia que importen la debida identificación y conocimiento del cliente, el conocimiento del producto y motivo de su elección, el análisis del origen de fondos, el perfilamiento transaccional de los clientes, la segmentación de estos según el nivel de riesgo asignado, el monitoreo de sus operaciones, la detección y tratamiento de inusualidades y los eventuales reportes de sospechas a efectuar a la UIF, ni el resto de las obligaciones preventivas.

Más aún. Si el Estado argentino pretende construir un mercado inmobiliario más competitivo, dinámico y moderno, probablemente necesite fortalecer todavía más los mecanismos de trazabilidad y prevención.

Ello, toda vez que los mercados eficientes requieren transparencia y la transparencia requiere controles inteligentes (No controles corporativos destinados a restringir artificialmente la competencia sino controles estatales eficientes orientados a evitar que el sistema económico en general y el rubro real estate en particular sea utilizado por organizaciones criminales, en este caso para lavar).

Excluir a los corredores inmobiliarios del sistema preventivo argentino únicamente como consecuencia de una eventual desregulación económica del corretaje implicaría desconocer no solamente la lógica histórica del sistema PLA/FT/FP, sino además desoír recomendaciones expresas, reiteradas y técnicamente inequívocas del GAFI y del GAFILAT, organismos que han identificado de manera persistente al sector inmobiliario y a los agentes inmobiliarios como actores esenciales dentro de la arquitectura preventiva internacional contra el lavado de activos y el financiamiento del terrorismo. Y hacer ello importaría un grave retroceso de Argentina en su política de estar alineado con el GAFI y el mundo, pudiendo sufrir las graves consecuencias que ya se ha detallado en este artículo.

La eventual eliminación de los corredores inmobiliarios como Sujetos Obligados implicaría, además, una contradicción particularmente delicada desde el punto de vista institucional, ya que el propio Estado argentino reconoció formalmente en la Evaluación Nacional de Riesgos 2022 la necesidad de profundizar y fortalecer los controles preventivos sobre sectores no financieros vulnerables al lavado de activos, entre ellos el inmobiliario.

El desafío, entonces, no consiste en elegir entre libertad económica o prevención de lavado. El verdadero desafío consiste en comprender que ambas pueden coexistir y en logar llegar a una regulación moderna que justamente permita y garantice más competencia, menos burocracia económica innecesaria, menos privilegios corporativos, mayor innovación y mayor digitalización, PERO LOGRANDO EN SIMULTANEO mayor trazabilidad, mayor transparencia, mayor profesionalización del compliance aplicado a los procesos de venta o intermediación en el sector real estate y mayor capacidad preventiva frente al delito económico organizado.

En definitiva, la desregulación del corretaje inmobiliario puede eventualmente modificar quiénes podrán ejercer la actividad, pero no puede y NO DEBE modificar una cuestión mucho más importante: la obligación de que quienes participen del mercado inmobiliario argentino continúen impidiendo que dicho mercado sea utilizado para lavar activos ilícitos.

Porque el día en que la Argentina confunda desregulación económica con desprotección institucional, habrá comenzado a recorrer un camino incompatible no solamente con los estándares internacionales, sino también con la propia estabilidad y credibilidad de su sistema económico, complicando así la vida de sus ciudadanos y el acceso al crédito, a programas y facilidades internacionales que garanticen a Argentina el camino del crecimiento sostenido y su estabilidad económica e institucional.

Dr. Miguel Cassagne

Consultor Especialistas en PLA/FT/FP.

Ex UIF – Titular de CASSAGNE Consultores.

REFERENCIAS.

  GAFI/FATF, Guía para un Enfoque Basado en Riesgo aplicado al Sector Inmobiliario, julio de 2022.

  GAFILAT, Guía dirigida al sector de APNFD para la construcción de una matriz de riesgos en prevención del lavado de activos y financiamiento del terrorismo (LA/FT), diciembre de 2022.

  GAFILAT, Glosario General.

  GAFI/GAFILAT, Informe de Evaluación Mutua de la República Argentina, diciembre de 2024.

  United Nations Office on Drugs and Crime (UNODC), Money Laundering Overview.

  Financial Crime Academy, Lavado de dinero a través de bienes raíces.

  Financial Crime Academy, La alarmante realidad: revelan estadísticas de lavado de dinero inmobiliario.

  ComplyAdvantage, Real Estate Money Laundering.

  Miguel Cassagne, artículos publicados en CASSAGNE Consultores sobre sistema PLA/FT como política de Estado, trazabilidad, inocencia fiscal, dólar colchón, GAFI y prevención del lavado de activos.

  República Argentina – Ministerio de Justicia y Derechos Humanos – SAIJ/INFOJUS, Evaluaciones Nacionales de Riesgos de Lavado de Activos y Financiación del Terrorismo y de la Proliferación de Armas de Destrucción Masiva – Versión Pública 2022.

  Estrategia Nacional para la Prevención y el Combate contra el Lavado de Activos, la Financiación del Terrorismo y la Proliferación de Armas de Destrucción Masiva, República Argentina, 2022.